Альтернативная (встречная) покупка. Что это, особенности и когда не стоит ввязываться

Недвижимость

Простое руководство для покупателей, которые сталкиваются с альтернативой

Когда вы приходите на рынок недвижимости в качестве покупателя квартиры на вторичном рынке, вас ждут всего лишь два типа квартир и сделок с ними:

✔︎ свободная продажа;

✔︎альтернативная квартира.

Различия между эти двумя классами квартир и сделок ­ – кардинальные.

Свободная продажа – когда продавцу в результате сделки купли-продажи квартиры нужно только деньги.

Альтернативная продажа – когда собственнику квартиру нужно одновременно купить одну или несколько квартир взамен продаваемого жилья.

Именно поэтому во многих регионах ее еще называют встречной покупкой.

Альтернативные сделки – все еще самый массовый вариант продажи квартиры

Виды альтернатив

Альтернативные сделки занимали до пандемии около 70-80% рынка вторичного жилья. Сейчас процент заметно снизился, но все равно держится на уровне больше 50%

Альтернативные сделки бывают разными – (люди продают несколько объектов недвижимости, чтобы в итоге купить одну), – из одной квартиры в несколько квартир или домов

Бывают еще альтернативы (когда к деньгам от продаваемой квартиры прибавляет еще сумма). И противоположный вариант – когда

Главный в альтернативе

В альтернативе всегда участвуют головной покупатель – тот который и покупает первую квартиру. Именно на его деньги от продажи этой квартиры и будет приобретаться следующие.

Читайте также:  Что скрывают фальшивые фасады домов в Лондоне, Париже и Нью-Йорке

Я считаю головного покупателя главным в любой альтернатива.

Ибо если он не согласится с тем, что сделка будет альтернативной, продажи не случится.

.

Особенности альтеративной сделки

1. Расчёты в альтернативе лучше делать наличными через банковские ячейки

Аккредитив тоже можно использовать, но у него один минус который я подробно разбирал в другой статье (см ссылки в конце)

2. Квартиры связаны, но не юридически

Вроде бы эта практика сошла на нет. Но даже в 2021 году я встречаю агентов, которые очень хотят юридически в договоре купли-продажи квартиры связать все квартиры в цепочке.

Делается это через условие: переход права собственности на квартиру может быт зарегистрирован лишь тогда, когда будут зарегистрированы переходы права собственности на все остальные квартиры в цепочке.

Но так делать нельзя. Этого стоит избегать

3. Самый важный закон альтернативы

Чем больше квартир в цепочке, тем больше шансов что сделка не состоится.

Это на 100% верно. Проблемы могу возникнуть в цепочке и из двух квартир. Но с каждой новой квартирой в альтернативе эти шансы вырастают в геометрической прогрессии.

Самые мои длительные по времени сделки (рекорд – 12 часов подряд) – именно альтернативные.

Альтернативная (встречная) покупка. Что это, особенности и когда не стоит ввязываться

Головному покупателю придется активно участвовать в процессе приобретения альтернативных квартир

Мои рекомендации для головного покупателя

✓ Прописывайте в договоре аванса/задатка, что альтернативные квартиры должны продаваться как свободные

Вам не нужен поезд из 5-10 квартир.

✓ Вам стоит присутствовать при внесении авансов/задатков за альтернативные квартиры

Во-первых, вы будете контролировать деньги, которые внесли в качестве задатка или аванса своим продавцам. Ведь именно из этих денег они будут вносить свои аванса за найденные квартиры.

Читайте также:  "Я слишком люблю людей, чтобы советовать им квартиру в Крыму": советы для тех, кто думает купить жилье прямо сейчас

Во-вторых, вы сможете своими глазами убедиться, что найденные квартиры действительно свободные. А продавцы эти объектов, хотя бы на первый ваш взгляд, вменяемые и адекватные.

✓ Четко отслеживайте сроки физического освобождения квартиры по цепочке.

Сколько раз бывало такое, что головной покупатель не может въехать в квартиру в обозначенные сроки, потому что продавцы какой-то квартиры в цепочке не успели/не смогли/не захотели вовремя освободить проданное жилье.

А это скандалы, ссоры, нервы. Которые можно избежать, .

✓ Поймите схему расчёта по вашей альтернативной сделки.

Если расчёты будут через банковскую ячейку, то есть риск, что ваш агент или риэлторы в цепочке захотят получить себе дополнительную комиссию.

Так как на это тратятся ваши деньги (все или их часть), то вы должны четко понимать какую сумму кто получает и – самое главное – почему именно этот человек.

********************************

Альтернативная сделка по своей природе – трудоемкая. И я рекомендую для таких сделок (в какой-бы роли и где бы не была ваша квартира в цепочке квартир) нанимать агента по недвижимости.

Это тот редкий случай, когда адекватный риэлтор может реально помочь и его комиссия будет оправдана каждым рублем.

Еще по теме:

📖 Аккредитив или ячейка? Что выбрать, когда продаешь или покупаешь квартиру?

#квартира  #недвижимость #сделки #полезные советы

Альтернативная (встречная) покупка. Что это, особенности и когда не стоит ввязываться

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий