Четыре довода ВС РФ о праве жителей оспорить продажу земли у МКД

ЖКХ

Четыре аргумента ВС РФ о праве жителей оспаривать продажу земли МКД

Споры по поводу права пользования и владения землей в рамках МКД часто бывают противоречивыми. Читайте обзор дела, по которому собственники помещений в новостройках обратились в Верховный суд РФ с требованием передать проданный на аукционе земельный участок в их общую собственность.

Участок, принадлежавший застройщику-банкроту, продали с торгов, жители МКД подали в суд

В Свердловской области застройщик купил землю и построил на ней три многоквартирных дома. Между ними была территория, на которой располагались тротуары, элементы ландшафта и детская площадка, переход и парковка.

В 2014 году девелопер был признан банкротом. Для погашения долгов в конкурсную массу также вошли земельные участки, на которых не было объектов капитального строительства. Он был продан на аукционе. Владельцы помещений в трех кондоминиумах, расположенных вокруг проданной земли, подали иск в суд, чтобы оспорить результат сделки (дело № A60-38881 / 2013).

Они указали, что должник не имеет права распоряжаться проданной землей. Практически все участки должны были перейти в общую собственность жителей новостроек согласно п.4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Жители новостроек имели право долевой собственности на спорную землю перед покупателем земли на аукционе.

В трехъярусном суде жильцам отказано. Согласно документам, участки, на которых строятся новостройки, были сформированы еще до их покупки застройщиком. При этом на спорных землях собственников помещений в МКД отсутствуют объекты капитального строительства.

Читайте также:  Новые компании, тарифы и проверки – куда будет двигаться ЖКХ

Тот факт, что на участке есть элементы для благоустройства, сам по себе не говорит о том, что собственники помещения приобрели право собственности на эту территорию. При этом истцы должны были подать иск об установлении границ земельного участка и не оспаривать результаты аукциона.

Если бы ТСЖ платило арендную плату за несформированную землю под многоквартирным домом

Довод № 1: после постройки МКД участки под ними должны быть сформированы с учётом размещения новостроек

Верховный суд Российской Федерации, куда собственники подали жалобу, установил, что нижестоящие суды допустили серьезные нарушения закона, и отклонил их выводы.

Первый неверный аргумент коллег, привлекший внимание Вооруженных сил РФ, — образовался грунт под новостройками, определены его границы. Земля на момент строительства дома принадлежала предпринимателю. Он купил несколько смежных участков, образованных для строительства индивидуального жилья. Их границы были определены без учета позиции МКД, которой в то время не существовало.

Согласно ст. 16 п. 189-ФЗ оформляется долевая собственность на земельный участок под домом с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета. В отношении участков под новостройки таких действий никто не проводил.

О том, что земельный участок не образовался, свидетельствует то, что на одном из участков земли, купленных застройщиком в ЕГРН, сохранился прежний вид разрешенного использования — под строительство ИЖС. Один из МКД находится на двух сайтах одновременно.

Довод № 2: формирование земельного участка под МКД должен провести собственник земли – застройщик

Второй ошибочный вывод в решениях трех судов, отвергнутый военными РФ, заключался в том, что истцы должны были оспорить бездействие властей по формированию земельного участка под дом.

Военные РФ указали, что земля находится не в государственной, а в частной собственности застройщика. Именно он был вынужден реорганизовать участки в новые, исходя из фактического расположения строящихся кондоминиумов и инфраструктуры, необходимой для их эксплуатации.

Читайте также:  КАКИЕ УСЛУГИ ЖКХ МОЖНО НЕ ОПЛАЧИВАТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Именно девелоперу пришлось передать земельный участок, образованный по правилам п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Ни он, ни управляющий его имуществом не имели права распоряжаться землей, на которой должна была быть образована земля для МКД.

Я должен заплатить земельный налог на землю под многоквартирным домом

Довод № 3: земельный участок под МКД принадлежит собственникам помещений в таком доме

Три случая указали, что наличие на участке элементов благоустройства и проездов, необходимых для функционирования МКД, не доказывает, что земля является их общей собственностью. С этим не согласен и Верховный суд РФ.

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД п. 4 ч. 1 ст. 36 ТК РФ установлено правило, согласно которому земля, на которой расположен дом, с элементами ландшафта и ландшафта, принадлежит собственникам помещения.

При этом суд обратил внимание на то, что в ходе заседания победитель аукциона пояснил: он купил землю, чтобы перепродать ее жителям МКД. Это, по мнению ВС РФ, косвенно свидетельствует о том, что покупатель не рассматривал земельный участок как самостоятельный объект, который можно было использовать отдельно от новостроек.

Довод № 4: жители МКД вправе оспаривать сделку по продаже с торгов придомового участка

Верховный суд России также указал: суды ошибочно установили, что собственники помещения не могут оспаривать результаты аукциона и купли-продажи земли.

В силу абз. 2 ч. 3 ст. 166 ГК РФ лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной, вправе требовать ее признания таковой. В данном случае собственники потеряли, как они считали, то, на что они имели право справедливо полагаться после завершения строительства. Следовательно, их запрос законен.

В результате Верховный суд России пришел к выводу, что нижестоящие суды должны были проверить, действительно ли существовала земля в пределах проданной на аукционе земли, которая принадлежала общей собственности МКД. В этом случае договор, заключенный конкурсным управляющим по результатам аукциона, должен был быть признан недействительным согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ. Дело отправлено на рассмотрение в первую очередь.

Читайте также:  Как составить акт осеннего осмотра МКД

МКД почвы: поддержание и оценка ее санитарного состояния

На заметку

Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая дело № В документе A60-38881 / 2013 по вопросу о праве ликвидатора продать землю несостоявшегося застройщика указано следующее:

  1. Если прилегающий земельный участок изначально находился в частной собственности строительной организации, то именно застройщик должен передать его в общую собственность МКД и внести в земельный кадастр.
  2. Сформированные до строительства домов участки подлежат новой оценке и землеустройству с учетом расположения МКД.
  3. Земля, на которой расположен дом, с элементами озеленения и озеленения, принадлежит собственникам помещения в МКД.
  4. Если такая земля была продана с аукциона из-за банкротства учредителя, собственники помещения имеют право оспорить операцию в суде.
  5. Суды, разрешающие такие споры, обязаны определить границы участка и проверить, принадлежит ли он к общей собственности МКД.

Управляющий домом должен учитывать эти результаты в аналогичных ситуациях. Споры по поводу границ земельного участка, образования и содержания прилегающей территории часто разрешаются в судебном порядке. На нашем портале вы можете найти отзывы о таких случаях в разделе «Земля».

канал,

Интернет-портал для ОУ и ТСЖ

ВКонтакте

Facebook

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий