Верховный суд РФ разрешил очередной спор между собственниками помещения в МКД и собственником земельного участка, на котором стоит дом. Ознакомьтесь с мнением ВС РФ, может ли местное самоуправление потребовать от ТСЖ плату за пользование землей, не зарегистрированной в земельной книге.
- Несформированный участок под МКД принадлежит органу публичной власти
- Земельный участок под домом входит в состав общего имущества после его постановки на кадастровый учёт
- Согласно ЖК РФ, участок под МКД по умолчанию принадлежит собственникам помещений
- Уполномоченный орган власти обязан сформировать участок под МКД и не вправе требовать плату за пользование им
- На заметку
Несформированный участок под МКД принадлежит органу публичной власти
Товарищество собственников жилья управляло одним из кондоминиумов в жилом комплексе в Санкт-Петербурге. Дом находился на незарегистрированном земельном участке. Строящийся девелопер возвел вокруг МКД забор с калитками и воротами.
Владельцы помещения в МКД обратились в администрацию с заявлением о формировании участка под дом, но администрация отказалась, так как у него нет городского плана.
Местные власти проинспектировали кондоминиум и обнаружили, что ворота и ограждение ворот были возведены незаконно и что безвозмездная компания использовала землю под домом. В акте проверки проверяющие указали, что у ТСЖ нет документов, подтверждающих, что оно может возводить объекты на территории вокруг дома.
Администрация потребовала от ТСЖ снять незаконно расположенные на участке металлический забор, ворота, калитку, а также оплатить пользование участком. Поскольку ТСЖ не перечислял деньги, орган обратился в суд с жалобой, требуя от товарищества уплаты более 1,1 миллиона рублей за пользование землей в течение двух лет и почти 100 тысяч рублей процентов (дело № A56). -39956 / 2020).
ВС РФ на праве собственников на формирование участка под МКД
Земельный участок под домом входит в состав общего имущества после его постановки на кадастровый учёт
Судья первой инстанции в своем постановлении сослался на ст. Изобразительное искусство. 16, 65, 70 ТК РФ: землепользование в России платное. Юридические лица, граждане обязаны полностью возместить ущерб, причиненный ими в результате совершения земельных преступлений.
Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. 189-ФЗ земля, на которой расположены кондоминиум и другие объекты, входящие в состав этого дома, переходит бесплатно в общую долевую собственность только с момента образования данного участка и проведения государственного кадастрового учета.
Поскольку земля под домом, которая находилась в ведении ТСЖ, не была оформлена, суд постановил, что компания незаконно использовала землю и должна была заплатить за нее собственнику. Запрос администрации был принят.
Апелляционный орган поддержал эту точку зрения. Суд указал, что согласно техническому паспорту МКД, вокруг территории возведен забор, который в два раза превышает размер, необходимый для функционирования МКД. В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обвиняемый не представил доказательств, подтверждающих факт правомерного использования земельного участка.
Суд также проверил и признал правильность исчисления необоснованных сумм обогащения и процентов за использование чужих средств, сроков их начисления. Кассационная инстанция согласилась с коллегами.
Согласно ЖК РФ, участок под МКД по умолчанию принадлежит собственникам помещений
ТСЖ подало жалобу в Верховный суд России, который установил, что три инстанции неправильно применили нормы материального права. Согласно ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют на правах долевой собственности общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором это здание расположено.
Часть 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. 189-ФЗ установлено, что с момента образования земельного участка и его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен кондоминиум, бесплатно передается в долевую общую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета.
Конституционный Суд РФ в п. 2.1 постановления от 28 мая 2010 г. 12-П указывало, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в Жилищном кодексе РФ общую норму владения землей собственниками помещения в расположенном на нем многоквартирном доме. № 186-ФЗ определил порядок и особые условия передачи данного участка в долевую собственность (ст. 16 № 189-ФЗ).
Пункт 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. 10/22 заявляет, что если земля не сформирована, земля по MKD принадлежит органу публичного права. При этом, согласно пунктам 3, 4 ст. 16 п. 189-ФЗ:
- собственник не вправе распоряжаться этим земельным участком в той части, где должен быть образован земельный участок под многоквартирный дом;
- собственники помещений в многоквартирном доме имеют право владеть и использовать эту землю в той мере, в какой это необходимо им для управления многоквартирным домом.
Право долевой собственности резидентов МКД на земельный участок возникает в соответствии с законом. 189-ФЗ устанавливает только особый порядок и условия передачи его в совместную собственность МКД (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 февраля 2013 г. № 12736/12, определение Вооруженных Сил РФ от 4 марта 2021 г. № 308-ES20-18388).
ВОЗ может отдать часть МКД земли под строительство без землеустройства
Уполномоченный орган власти обязан сформировать участок под МКД и не вправе требовать плату за пользование им
В Вооруженных силах РФ при рассмотрении дела указали, что собственники помещений спорного многоквартирного дома и ТСЖ неоднократно обращались в администрацию города с заявлениями о формировании земельного участка. Но актер сообщил о невозможности формирования участка из-за отсутствия разработанного проекта землеустройства.
Они являются органами местного самоуправления и автономиями в силу ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ образуют земельный участок, на котором расположен дом. Власти делают это даже при отсутствии обращения собственников, даже при строительстве сложных кадастровых работ, и не могут отказать в создании участка (ч. 4.1 ст. 16 н.189-ФЗ, пп. 4.2, 4.3 постановления № 12 — НС).
В этом вопросе собственники зависят от воли властей и не могут нести ответственности за последствия отсутствия проекта отчуждения земли. Именно орган обязан начать подготовку документации для планирования землепользования и сформировать участок, который находится в совместной собственности владельцев помещений в МКД.
Верховный суд РФ пришел к выводу, что уполномоченные органы Санкт-Петербурга уклонились от утверждения проекта межевания и формирования земельного участка в рамках МКД. При этом тот же орган требует от ТСЖ плату за использование данного земельного участка, хотя собственники помещения владеют и используют его в соответствии с законодательством. Суд отменил решения трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
На заметку
Дело №. A56-39956 / 2020 позволяет сделать несколько важных выводов для ОУ, ТСЖ и резидентов МКД:
- Собственники помещения в МКД в силу закона пользуются землей под домом вне зависимости от того, образована она или нет.
- Органы местного самоуправления обязаны организовать регистрацию участка, и отсутствие средств в бюджете на проведение землеустроительных работ не может служить поводом для отказа жителям МКД в формировании земельного участка.
- Муниципалитет, как собственник земли, не имеет права требовать от жителей многоквартирного дома, построенного на этом участке, арендную плату или другую плату за пользование им.
канал,
Интернет-портал для ОУ и ТСЖ
ВКонтакте
