Дробление домохозяйств — мощный фактор спроса на недвижимость

Недвижимость

Теперь довольно часто – отчасти и с моей подачи, т.к. у меня много материалов такого рода – попадаются публикации, где демография рассматривается как существенный фактор спроса на жилье. Точнее, мысль, в общем-то везде одна и та же: поскольку людей в стране постепенно становится все меньше, а построенных квартир все больше, то рано или поздно кривые должны пересечься, а значит спрос на недвижимость окончательно насытится, а цены катастрофически упадут.

На первый взгляд, в этой логике нет уязвимых мест, однако подобная точка зрения, хоть ее нельзя назвать неправильной, весьма упрощена и поверхностна. Ведь она игнорирует множество параллельно работающих факторов. Например, она не учитывает тренд второй урбанизации (коронавирусная история притормозит его, но едва ли остановит). Действительно: в стране людей может и меньше, но в крупных городах, особенно в мегаполисах, с этим все в порядке – там население растет как на дрожжах за счет миграции.

Другой момент, который обычно упускается из виду: обычно предполагается, что потребность в квартирах быстро насыщается, но это не совсем так. Из того, что у людей уже достаточно жилья, автоматически не следует, что они не купят еще. Как говорится, были бы деньги, а товар для покупки найдется. По аналогии с автомобилями: многие семьи покупают и вторую, и третью машину, хотя вроде бы могли бы обойтись и одной. А болезненная любовь богачей к покупке ненужных авто (и недвижимости!) хорошая известна. Порой недоумеваешь – у вас уже все есть, ну куда вам еще? – ан нет, все равно хапают.

Наконец, существует еще одно важнейшее упущение в рассуждениях о будущем обвале спроса на недвижимость, и оно тоже касается демографии. Демография – это ведь не только сводки о числе рожденных и умерших, это намного более сложная дисциплина. В частности, она занимается исследованием семей и домохозяйств.

Читайте также:  Когда цены на недвижимость в стране упадут, переехать из Челябинска станет дешевле

Для нашей темы это очень важно. Дело в том, что (не путать с покупателем) квартиры и другой недвижимости является не человек, а . А это, как говорится, две большие разницы. Домохозяйство может состоять из одного человека, но чаще всего это все-таки семья, состоящая из нескольких человек. Именно домохозяйство предъявляет спрос на недвижимость, а уж будет ли этот спрос реализован, зависит от индивидуальных условий и взаимоотношений внутри домохозяйства или даже снаружи домохозяйства. Что я имею в виду? Представим такой вполне себе жизненный пример: пожилые родители, живущие в городе Воронеже, хотят, чтобы их сын учился в Москве. Они покупают ему там квартиру (или на что хватило денег), чтобы тому не пришлось жить в общежитии. Деньги выделили родители, но потребитель квартиры – их сын студент, и он же формирует новое домохозяйство, состоящее из одного человека. В этом примере у родителей уже было жилье, но они все равно купили еще; домохозяйство было одно, а стало два; никто не родился и никто не умер, то есть с точки зрения поверхностного понимания демографии, ничего не произошло; однако спрос на недвижимость сформировался, за счет эффекта .

Здесь очень тонкий момент. Когда мы говорим о демографии в контексте спроса на недвижимость, нам нужно учитывать не число людей в стране, а число реальных и потенциальных домохозяйств. Легко себе представить ситуацию, когда населении страны будет сокращаться, но при этом домохозяйств становиться больше, а значит парадоксальным образом будет увеличиваться и спрос на недвижимость (даже на фоне отвратительной демографии).

Как такое возможно? – да очень просто. Семьи будут дробиться, распадаться на составные части и тем самым будет увеличиваться количество домохозяйств. А значит и спрос на недвижимость.

Читайте также:  Главные ошибки при инвестициях в строительство

Иногда это естественный и нормальный процесс, как в примере с родителями и сыном-студентом (в конце концов, нежелательно взрослым детям жить под одной крыше с родителями). Но гораздо чаще процессы дробления деструктивны по своей сути.

  • — Разводы

Элементарный и, увы, более чем вероятный сценарий, в том числе в России (которая, кстати, один из мировых лидеров по соотношению разводы/браки). Развод означает почти автоматическое дробление домохозяйства как минимум на два (редкие случаи, когда бывшие супруги живут вместе, не берем, да и ничем хорошим обычно это не заканчивается). Вне зависимости от того, за кем осталась изначальная квартира, второму супругу придется искать другое пристанище. То есть либо покупать другую квартиру, либо снимать. И в том, и другом случае предъявляется дополнительный спрос на недвижимость. Застройщики потирают руки, да и не только они – вся экономика растет, когда семьи распадаются. Современному государству и экономике невыгодна большая прочная семья, чем больше разводов, тем лучше – подробнее об этом я рассказываю в работе Торжество матриархата и спрос на жилье.

  • — Гостевые браки

Существует вариант, кстати, все более частый, когда семья формально не распадается, но де-факто супруги живут под разными крышами. У Вани есть квартира, и у Мани есть квартира, а в гости они ходят друг к другу по очереди. Явление все больше набирает свой оборот, как результат влияния токсичного семейного (точнее, антисемейного) законодательства по всему миру. Зато спрос на недвижимость максимальный – чем больше ущербных семейных форм, тем лучше.

  • — Отторжение детей или стариков

Здесь масса вариантов – покупка жилья взрослым или не очень детям (иногда доходящее до крайности, когда жилье покупается совсем крошечным детям «на вырост»). Выселение стариков-родителей в отдельную квартиру.

Читайте также:  Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса

Это самые популярные, но не единственные варианты дробления домохозяйств. Идеальный случай, к которому похоже все идет – чтобы количество домохозяйств сравнялось с количеством людей. То есть у каждого человека, было бы по своей квартире. Многие конечно воскликнут – «да это же классно!», только в этом варианте про традиционные семейные модели придется окончательно забыть.

Кстати, очевидно, что для того, чтобы эффект дробления домохозяйств проявился в наибольшей степени, общество должно быть достаточно богатым, а квартиры достаточно дешевыми, иначе ничего не получится и придется терпеть друг друга дальше (иногда возникает крамольная мысль, что пожалуй так оно и лучше будет).

В общем, когда мы говорим про демографию, нельзя забывать про тренд . Этот мощный фактор в определенные моменты может перевешивать любую убыль населения.

//////////////

Больше интересных материалов о недвижимости в Недвиномике

Источник

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий