Экономика МКД: главные принципы и методика определения

ЖКХ

Экономика МКД: основные принципы и методика определения

Специальную статью для нашего портала написала Вероника Межецкая, заместитель генерального директора Исследовательского центра экономики муниципального образования, главный редактор журнала «ЖКХэксперт: экономика и право». В нем он рассказал о принципах создания экономики многоквартирного дома, которая служит основой экономики управляющих организаций и методических подходах к ее формированию.

Какие факторы влияют на экономику жилищных организаций и коммунального хозяйства

Что такое «экономика многоквартирного дома»

Экономика кондоминиума – это «основа» эффективного управления кондоминиумом, без которой невозможно правильно управлять домом. Без экономики дома не будет экономики для управляющей организации.

Для магистра, серьезно относящегося к бизнесу по управлению жилой недвижимостью, эта формула должна быть очевидна. При этом важно учитывать предположение, что не должно быть непропорциональных штрафов и проблем с избытком ODN. Эти проблемы уже решены в Москве, и теперь этот «особый порядок» включает затраты на оплату ресурсов, потребляемых при использовании и содержании бытовых товаров, в плату за содержание жилого помещения, которое отличается от всех составляющих юридических лиц России, легализована (Федеральный закон № 229-ФЗ).

Экономику кондоминиума можно определить как построение системы управления кондоминиумом, при которой расходы, связанные со строительством комплекса работ, необходимых для поддержания дома в надлежащем состоянии и оказания коммунальных услуг, покрываются в необходимом объеме и достаточная сумма из доступных источников финансирования.

Экономия многоквартирного дома основана на технической политике, реализованной в виде плана работ по содержанию и ремонту общего имущества этого дома. Обязательным условием существования отечественного хозяйства является раздельный учет для каждой кондоминиума основных показателей: объема работ, понесенных затрат, полученного дохода.

Впервые такое определение и понимание экономики дома было дано 29 сентября 2015 года в моем выступлении на круглом столе «От экономики кондоминиума к экономике управляющей организации» в Международном университете Москвы который прошел по инициативе председателя комитета предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве Андрея Широкова… В мероприятии приняли участие не только профессиональные специалисты отрасли, но и официальные лица, которые на тот момент принимали решения о внесении изменений в жилищное строительство.

Оксана Демченко, бывший директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстрой РФ, сказала на этом мероприятии: «Экономика дома начинается с хозяина, с его стремления сделать свое жилище комфортным, безопасным, В нем приятно жить, модернизируй за счет капитального ремонта».

Я полностью согласен с этими словами: ключевым лицом, определяющим экономику кондоминиума, является собственник этого здания. И если таких собственников много, как сейчас в подавляющем большинстве многоквартирных домов, то экономичность дома должна определяться на основании решений всех собственников.

Ключевой принцип создания экономики дома

Экономия дома должна быть просчитана и обоснована. Это установлено nn. «C» параграф 4 Правил № 416: «Управление кондоминиумом обеспечивается применением следующих правил: расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, включенных в перечень услуг и работ с указанием источников покрытия данных потребностей (в том числе с учетом ценовых предложений на рынке услуг и работ, сметы на выполнение отдельных видов работ)».

Такой расчет управляющая организация производит перед тем, как направить свое предложение собственникам помещений кондоминиума или принять участие в открытом тендере. Существует практика, когда управляющая организация вносит аргументированные предложения в орган местного самоуправления (далее – ВОЗ), рассчитывая компенсацию самостоятельно или путем приглашения профессионала.

В практике нашего центра бывают случаи, когда мы рассчитывали индивидуальную ставку для каждого дома по всему муниципалитету. Похожий случай описан в моей статье «Как убедить муниципальных депутатов в том, что экономика дома есть» на н. 5 журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2018 год.

Так, в г. Обнинске определен размер платы за каждый из 554 многоквартирных домов – от 2,18 до 42,8 рубля за квадратный метр. Плата за содержание жилого помещения утверждена решением Обнинского городского совета от 25 декабря 2006 г. 04-41 от 27.03.2018 и постановлением администрации Обнинска от 28.03.2018 п. 500-П.

Из этого можно сделать следующий вывод: для каждого кондоминиума в муниципалитете можно рассчитать индивидуальную арендную плату.

Существует несколько вариантов расчета и обоснования индивидуальной оплаты, главное, чтобы при внесении платы за содержание жилья в договор управления соблюдается основной экономический принцип: плата устанавливается индивидуально для каждого многоквартирного дома, принимая с учетом его фактического технического состояния (ст. 156 ТК РФ, ст. 55.25 ГК РФ, определение ВС РФ от 18.09.2013 № 49-КГПР13-6). Это ключевой принцип при определении платы за совместное содержание собственности в кондоминиумах.

Читайте также:  Обращение в суд – стоит ли овчинка выделки?

Установление «дифференцированных тарифов» не создает справедливой конкуренции и рыночных отношений в жилищной сфере, не приводит к эффективному использованию денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме. Напротив, это создает условия для владельцев помещений в одном доме платить за другие дома.

Дифференцированный тариф, устанавливаемый на муниципальном уровне для групп кондоминиумов, так называемый «муниципальный тариф», представляет собой временное решение проблем расчета арендной платы.

Юбилейная конференция ЦНИС «70 лет ЖКХ: от регулирования к городскому хозяйству»

Экономика дома создаётся по правилам

По какой методике управляющая организация, ТСЖ, самоуправление или даже собственник помещения в многоквартирном доме рассчитывают индивидуальную плату за содержание жилья?

Утвержденный на федеральном уровне методический документ для расчета затрат на содержание жилья – давно назревший документ. О необходимости разработки такого документа специалисты нашей организации публично заявляли на отраслевых конференциях и семинарах, а также в отраслевых изданиях. На федеральном уровне должны быть созданы единые «правила игры» для установления платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме для домовладельцев, органов местного самоуправления и собственников.

Федеральная методика может стать реальным инструментом установления индивидуальной платы за содержание общего имущества кондоминиума. Только при наличии «правил игры» возможно создание экономики кондоминиума и, как следствие, экономики управляющих организаций.

Экономика МКД: основные принципы и методика определения

Существующие методики расчета платы за содержание помещения многоквартирного дома

В 2006 году наша организация разработала эту методологию, и многие организации менеджмента и ТСЖ применяют ее на практике. Метод также используется местными администрациями, которые определяют плату за содержание жилых помещений для проведения открытых конкурсов по выбору органа управления на основании положения № 75.

Второй принцип – плата за содержание жилых помещений устанавливается либо на ОСС, либо по конкурсу

В соответствии с действующим законодательством вознаграждение за содержание жилых помещений устанавливается либо решением собрания кондоминиумов, либо местными властями на основании процедуры банкротства, за исключением прямого управления. Это еще один важный принцип установления платы за содержание общего имущества кондоминиумов (п. 4 ст. 161 ТК РФ, пп. 34 и 36 ПП РФ от 13.08.2006, п. 491, постановление ВС РФ). Сил РФ от 26.11.2012 № АКПИ12-133).

Следует отметить, что собственники многоквартирных домов и управляющие организации также могут использовать данную методику для определения размера оплаты за содержание помещения и в судебных разбирательствах.

В 2008 году Фонд «Институт экономики города» подготовил обзор международной практики управления профессиональными кондоминиумами. Это также отражает момент отказа ряда стран от государственного регулирования в жилищной сфере. Это происходило постепенно, и изначально государство установило подробные правила игры на этом рынке, определяя «рыночную стоимость».

В России мы пошли прямо на рынок, не устанавливая никаких правил. Сейчас произошел возврат к госрегулированию, поскольку стало ясно, что реальный рынок в этом секторе не работает: не работает его основной принцип – снижение цен с конкуренцией в жилищном секторе.

Было бы лучше определить прозрачные правила, которые должны соблюдать все участники рынка: ТСЖ, профессиональные управляющие организации и, самое главное, собственники кондоминиумов. Я против того, чтобы органы местного самоуправления устанавливали дифференцированные муниципальные тарифы, так как это мешает развитию конкуренции, формированию «сознательного собственника» и не мешает созданию экономики в управлении организациями.

Стандарты эксплуатации – третий принцип создания экономики дома

Третий принцип установления платы за содержание общего имущества кондоминиумов заключается в том, что плата должна быть пропорциональна утвержденному перечню, объему и качеству услуг и работ (ст. 156 ТК РФ, п. 35 ПП РФ). № 491, статья 55.25 ГК РФ).

Во-первых, это правило нарушают органы местного самоуправления. При установлении ставки они не указывают перечень работ для обоснования их стоимости, периодичность технического обслуживания и объем работ по незавершенному ремонту.

В постановлении нет. 75 отсутствует порядок определения перечня, состава и периодичности текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома – так называемый стандарт эксплуатации МКД. Это зависит от финансовых возможностей потребителя услуги и владельца недвижимого имущества.

Методические рекомендации Госстроя России. Понятие «действующий норматив» введено приказом Госстроя России от 28.12.2000 г. 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда». Этот прием не только эффективен, но и опережает свое время. Он был разработан нашим Центром более 20 лет назад в соответствии с ныне не действующими «Принципами ценообразования в сфере проживания и услуг», утвержденными Постановлением РФ от 25 декабря 2010 г. 89 от 17 февраля 2004 г.

Читайте также:  Как управлять МКД без управляющей компании более эффективно и по закону?

Методология определяет четыре основных операционных стандарта. Это было сделано с учетом соблюдения критериев безопасности и комфортности жизни в домах, а также платежеспособности собственников и экономических интересов управляющих организаций, в том числе механизма определения прибыли.

Экономика МКД: основные принципы и методика определения

Нормы эксплуатации при строительстве квартир

Помимо операционных стандартов, Методика содержит нормативный метод: экономическое обоснование общей потребности в финансовых ресурсах основывается на нормативной базе. Эта основа представляет собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и стандартов, позволяющих оценивать потребление ресурсов. А их оценка экономических элементов помогает обосновать тарифы и информировать о них потребителей.

Методические рекомендации ЦНИС. Методика была разработана еще до принятия Жилищного кодекса РФ. Стоило обновить, что мы и сделали в 2006 году. Так появились «Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения».

Отсутствие единых правил для домовладельцев и управляющих организаций по определению и установлению экономических принципов ценообразования контракта на управление всегда является неизбежным конфликтом.

В качестве рекомендательного документа можно использовать «Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения». Поможет рассчитать плату за содержание жилища, так как содержит методику формирования утвержденной платы в регионах РФ и порядок формирования перечня, состава и периодичности проведения работ и услуг по обслуживанию в в соответствии с минимальным перечнем работ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г п. 290.

С помощью методических указаний можно определить плату за управление и содержание жилых помещений любого многоквартирного дома или группы домов. В методику также включена специфика формирования комиссий при проведении открытого конкурса по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в соответствии с Постановлением РФ от 25.07.2012 г. 75 от 06.02.2016.

Ценность данной методики в том, что она содержит подробные примеры расчета стоимости текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений ресурсным методом и стоимости рабочей силы и услуг по управлению многоквартирным домом. Содержит нормативный перечень, состав и периодичность выполнения работ и услуг по текущему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возможные способы решения проблем экономики ЭЭ от отраслевых экспертов

Методика без методов

Существуют методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилья, утвержденные приказом Минстроя России от 04.06.2018 г. 213 / пр. но метод есть, а метода в нем нет.

Методика Минстроя России, которая в нашей организации называется «Методология без методик», основана на принципе определения платы за содержание жилого помещения по типам многоквартирных домов. Такой подход кажется неоднозначным, он противоречит позиции самого ведомства по данному вопросу, изложенной в письме от 17 марта 2016 г. 7513-OL / 04.

В этом письме изложена подробная и аргументированная позиция о том, что «размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений этого дома перечня и периодичности работы и (o) предоставления услуг».

Более того, установив предметом определения платы за содержание жилого помещения не конкретный кондоминиум, а определенный «тип», авторы Методики Минстроя РФ усугубили эту ошибку, неверно определив размер типы кондоминиумов. Поэтому, согласно документу, тип многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из его конструкции и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, находящегося в долевой собственности многоквартирного дома.

В этом подходе есть два упущения:

  1. Не учитывается наличие или отсутствие прилегающего земельного участка, принадлежащего к общей собственности, явно не классифицируемого как «строительно-технические характеристики».
  2. При наборе домов не учитывается, что у разных домов может быть разный стандарт работы: собственники помещений в собрании могут утверждать списки работ и услуг, которые различаются как по составу, так и по частоте. Кроме того, все они будут соответствовать требованиям утвержденного минимального перечня и могут различаться как составом общего имущества, так и подходами к его содержанию.

Но в Методике есть и положительный момент: она носит рекомендательный характер, поэтому многие муниципалитеты ее не применяют, разрабатывают собственные документы. Примером такого муниципального документа является Распоряжение администрации Астрахани от 05.06.2019 г. 1225-р. Он доступен для владельцев помещений в многоквартирном доме и описывает нормативный метод, по которому рассчитывается размер платы за содержание жилища в данном муниципальном образовании.

Читайте также:  Можно ли не пускать сотрудников ЖКХ к себе в квартиру?

Так, в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезических и климатических условий места дифференцированно для отдельного многоквартирного дома происходит:

  • Расчет потребности в финансовых средствах на содержание общего имущества многоквартирных домов производится по нормативной стоимости.
  • Нормативная стоимость формируется на основе стандартных затрат, сгруппированных по экономическим элементам и статьям расчета: расходы на резервный фонд, материалы, спецодежда, общие операционные расходы, прибыль, налог на добавленную стоимость.
  • Стоимость каждой услуги и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов.
  • Нормы трудовых ресурсов включают время, затрачиваемое на подготовительные и заключительные работы, обслуживание рабочего места, отдых, прием материалов, инструментов и приспособлений, погрузку и разгрузку на объекте с хранением, установку и реорганизацию строительных лесов и устройств, периодическую очистку рабочего места от мусора и т.д.отходы и транспортировка в установленное место на расстоянии до 50 м, перемещение и доставка материалов и устройств в пределах рабочей зоны на расстояние до 50 м.
  • Нормы материальных ресурсов учитывают нормы расхода материалов, технологические схемы и другую технологическую документацию, трудноустранимые потери (отходы), вызванные технологией и организацией труда, а также минимальные нормы отходов материалов в рабочем процессе.
  • Стоимость труда рассчитывается исходя из установленного отраслевым тарифным соглашением в жилищно-коммунальном хозяйстве РФ минимального размера оплаты труда рабочего первого разряда, нормативной численности среднего рабочего индивидуально для каждого вида работы, заработная плата, соответствующая среднему разряду, и поощрения. При расчете резервного фонда учитываются выплаты премий и надбавок за выслугу лет.
  • В расчет платы за содержание жилого помещения включается прибыль, а также установленный законодательством России налог на добавленную стоимость.
  • Уровень цен на материальные ресурсы определяется исходя из рыночных цен независимых производителей и поставщиков. Уровень цен на материальные ресурсы может быть определен на основе базового уровня цен и индексов потребительских цен.

Методы определения экономики дома

Для определения экономичности многоквартирного дома можно применять разные методы. Они отражены в «Методических рекомендациях по определению платы за содержание жилых помещений», разработанных ЦНИС:

  • ресурсный метод (нормативный,
  • аналоговый метод,
  • метод индексации.

Экономика МКД: основные принципы и методика определения

Нормативный ресурс или метод используется при наличии разработанных норм и стандартов трудовых, материальных и финансовых ресурсов, используемых при выполнении работ и услуг. При ресурсном методе стоимость всех работ и услуг для кондоминиума определяется путем добавления стоимости ресурсов (элементов затрат) к ожидаемым ценам и ставкам.

Аналоговый метод используется при отсутствии норм и стандартов, разработанных для соответствующих ресурсов. При определении стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по методу аналогов используется информация о стоимости их выполнения для аналогичных объектов в сопоставимых условиях.

К подобным объектам относятся аналогичные кондоминиумы по благоустройству, конструктивным и техническим параметрам, степени физического износа и техническому состоянию общей собственности, геодезическим и климатическим условиям местности. Критериями сопоставимости условий являются состав и периодичность выполнения работ и услуг в зависимости от их вида.

Метод индексации применяется при наличии развернутых удельных затрат на работы и услуги. При определении стоимости работ и услуг по методу индексации к удельной стоимости указанных работ и услуг применяется индекс с учетом инфляционного изменения их стоимости.

При определении стоимости труда и услуг эти методы можно комбинировать. Например, плата за содержание жилого помещения с неизменным перечнем и характеристиками долевой собственности, состав и периодичность работ могут быть определены методом индексации. А плата за текущий ремонт, как правило, из-за разного перечня годовых работ и разного объема их выполнения определяется нормативно-правовым актом.

Ресурсный (нормативный) метод является наиболее трудоемким, но и наиболее точным с точки зрения получения конечного результата в виде затрат труда или услуг. Поэтому в следующей статье мы подробнее остановимся на специфике определения значений непосредственно этим методом.

канал,

Интернет-портал для ОУ и ТСЖ

ВКонтакте

Facebook

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий