Изъятие неподтвержденных доходов и рынок недвижимости

Недвижимость

Комментировать информационный шум, может быть, и интересно, но бессмысленно. Моя тема – недвижимость, но в последнее время приходится заниматься и этим. Как-то слишком часто официальные спикеры радуют нас устрашающими информационными поводами. И вопросы типа "А как возможность конфискации активов, приобретенных на неподтвержденные доходы, может повлиять на рынок недвижимости?" — у людей возникают.

Для начала замечу, что поводы для беспокойства действительно есть, но они немного другие, чем те, о которых многие подумали. Если вы понимаете, как работают СМИ и интернет-издания, вы знаете, что информационные поводы часто вбрасываются неспроста. Во и сейчас: конфискация, деноминация…

Имеет смысл помнить, что информационный шум нередко используют, чтобы заглушить что-то важное. Блогеры и эксперты всякого происхождения начинают обсуждать подкинутый информационный повод, привлекают к нему дополнительное внимание, и в это время можно многие вещи сделать, так сказать, незаметно для аудитории СМИ. Но повод вброшен и его последствия могут быть материальными. Например, увеличится спрос или просядут цены на элитную недвижимость. Чего ждать сейчас?

Ну, и, с другой стороны, мысли, как говорят, материальны. Однажды вброшенная мысль начинает расти, развиваться, обдумываться. В общем, могут быть и реальные последствия с изменениями законодательства. И к этим последствиям нужно быть готовым. На всякий случай.

Что это вообще такое, изъятие неподтвержденных доходов, и активов, на приобретение которых потрачены эти самые неподтвержденные доходы?

На самом деле, речь пока идет о внесении изменений в статью 235 части первой Гражданского кодекса РФ «О противодействии коррупции». Статья касается федеральных, региональных и муниципальных чиновников, а также иных лиц, обязанных «в соответствии со ст. 8 Федерального закона «О противодействии коррупции» представлять нанимателю (работодателю) сведения о своих доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера, а также о доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера своих супруги (супруга) и несовершеннолетних детей».

Но слово «пока» влезло в эту фразу неспроста. Реальные последствия для рынка недвижимости в основном могут происходить из этого короткого слова.

Тут нужно различать два вида последствий.

Первый – просто последствия появления информации. Слухи и активное обсуждения возможности конфискации. Такие вещи оказывают небольшой временный эффект на рынок. Например, в виде усиления активности в секторе дорогой недвижимости. Вероятная причина такого явления – распространение слухов, что при покупке недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает, скажем, тридцать миллионов (цифра взята с потолка), нужно будет прилагать документы, доказывающие законное происхождение средств, на которые произведена эта покупка.

Если реальных действий в этом направлении со стороны законодателей не будет, в некотором временном выигрыше останутся продавцы элитной недвижимости. А соотношение спроса и предложения вернется на свои места.

Второй вид последствий возникнет, если какие-то реальные действия произойдут.

Тут все зависит от тех изменений, которые произойдут в законодательстве.

Если будет прописана вероятность конфискации только крупных активов недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, будут разработаны юридические схемы ухода из-под введенных норм. Серьезные физические лица имеют серьезных юристов, и сомневаться в том, что схемы появятся, не приходится.

В случае более тотального контроля за соответствием доходов и расходов, это повлияет на рынок недвижимости уже более серьезно. Если при работе с крупными активами привлекаются серьезные специалисты и оправданы серьезные затраты, то в массовых сегментах окажутся востребованы схемы на подобии тех, которые я опишу ниже. Хотя, на самом деле, их может быть существенно больше.

Читайте также:  Начал хорошо зарабатывать и понял, что иметь своё жильё совсем невыгодно

Но сначала о самом плохом.

В нашей, истории так уже было. Раскулачивание, национализация и прочие нерадостные для многих вещи, которые мотивировались благими целями и выполнялись с большим воодушевлением. И у которых в каком-то смысле была веско выглядящая причина – сложная ситуация с экономикой. Сегодняшние экономические проблемы тоже не стоит считать легкими, и не ум невольно приходят слова, что история движется, если не совсем по кругу, то по спирали. И может последовать вывод, что мы подошли к тому самому до боли знакомому витку. Витку, на котором населению буде предложено поделиться активами с государством, и от этого предложения будет трудно отказаться.

А серые доходы есть у многих. Экономисты спорят, какая именно часть реального денежного оборота не видна государству, но все сходятся на том, что по величине она сопоставима с тем, какой оборот виден. Получается, жесткий контроль расходов и введение процедуры изъятия могут действительно серьезно наполнить бюджет. Перспективы не самые веселые для очень многих.

Но не для всех.

У любого такого процесса есть бенефициары, которые это самый процесс обычно и запускают. Причем есть бенефициары декларируемые – в данном случае это пенсионеры, в пользу которых будет производиться конфискация активов – и бенефициары реальные. Реальными бенефициарами будут те, кто имеет какое-то близкое личное отношение к госбюджету в целом, и который по их задумке будет пополняться таким образом. Но, кроме них есть еще и другие неявный бенефициары — те люди, кто будут этот процесс осуществлять.

Вторая группа бенефициаров наиболее опасна, поскольку именно из-за корыстных действий этих людей процесс часто выходит из-под контроля. Под новое раскулачивание могут попасть ни в чем не повинные люди, чья недвижимость кому-то приглянулась. Не секрет, сколько людей когда-то становились «врагами народа» только потому, что кому-то пришлась по душе их квартира.

Мы – потомки людей, которых репрессировали и которые репрессировали других сами. Поэтому мысль, что процесс передела собственности, который мы сегодня периодически видим в крупном и среднем бизнесе, перейдет в сектор массовой недвижимости, конечно возникает.

Что делать, если снова произойдет такой «выход из-под контроля»?

Способы защиты или просто ухода от проблем есть всегда. Но жизнь многовариантна и дать инструкции на все случаи я не могу. Поэтому, как всегда, займемся самым эффективным способом подготовки к проблемам – рассмотрим механику процессов, рассмотрим, как вообще все устроено.

Что вообще такое наше право собственности не недвижимость вообще?

Когда-то это было право сильного. Самому сильному и авторитетному члену племени доставались лучшие места для охоты, лучшие женщины и лучший каменный топор. Когда этот член племени старел и слабел, находился более сильный соплеменник, который просто брал это самое лучшее себе. В смутные времена мы примерно к этому и возвращаемся.

Но это – в смутные. О которых мы тоже когда-нибудь поговорим.

А сейчас мы делим наше право собственности на недвижимость с государством. Делим в том смысле, что эти права ограничены. Мы можем использовать нашу недвижимость только по основному назначению – жилую для жизни, нежилую для работы и т.п.. Мы не можем без разрешения государственных органов сделать многие виды переустройства и переоборудования зданий и сооружений. Ну, и государство может эту недвижимость у нас изъять, если сможет предъявить соответствующий закону мотив.

Читайте также:  5 самых дорогих городов Подмосковья

Что делать, если появится еще один такой мотив?

Начнем с того, что вы признаетесь собственником только в том случае, если ваше право собственности подтверждается соответствующей записью в ЕГРН. Нет записи – нет права, и сравнить вашу недвижимость и ваши доходы невозможно. Вы можете жить во дворце, но он, например, принадлежит общественному фонду, которым вы управляете. Безвозмездно. И перед законом вы чисты. Такие схемы сейчас часто применяются в Европе.

Вы не являетесь собственником, но можете пользоваться недвижимостью, если взяли ее в аренду. Например, на 49 лет и стоимость аренды равна стоимости затрат на содержание этой недвижимости и коммунальных услуг.

Вы можете стать собственником дорогой недвижимости при полном отсутствии декларируемых доходов, если получили эту недвижимость в дар. Конечно, договор дарения, скрывающий возмездную сделку, теоретически можно признать ничтожным, но для этого нужно, что бы кто-то подал иск о признании такого договора не действительным. Есть способы застраховаться от такого поворота событий.

Сделка по покупке недвижимости не вызывовет подозрений в получении незадекларированных доходов, если вы оформите ипотеку, наложите обременение или используете иную хитрую юридическую схему. Скажем, оформите как мену. Но можно сделать вашу недвижимую собственность вообще невидимой.

Например, можно иметь виллу у моря, о которой не сможет узнать ни налоговая инспекция, ни коллекторы, ни ваши враги. Это возможно, если вы приобретете эту виллу в стране, где нет единого реестра собственников недвижимости. Например, в популярном у нас Египте. Конечно, тут есть свои нюансы. Интересующихся этими нюансами или просто местом для жизни в теплом климате на берегах Красного моря могу отослать сюда. Узнаете много интересного. Заодно можно получить надежные консультации.

Но, в общем, схем может быть множество. На их описание понадобится намного больше букв, чем я уже потратил на этот текст, но у всех у них, кроме последней, есть один большой минус. Дело в том, что в случае «самого плохого» сценария развития событий, конфискация недвижимости может начаться как сверху – когда принимаются соответствующие законодательные решения и выполняются строго по закону – так и по инициативе снизу, когда юридическое обоснование является вторичным. То есть начинает действовать принцип я начальник – а в случае дестабилизации просто полевой командир – а ты никто, и твое право на недвижимость – ничто.

В этом случае шанс сохранить недвижимой актив только с помощью хитрой схемы юридического оформления факта владения будет затруднительно.

Какой тут выход.

Выход тут тоже есть. И не один, а, как минимум, два.

Первый – иметь в собственности один из самых неприметных объектов для своей локации. Например, небольшой скромный коттедж в престижном окружении дорогих особняков. Тогда в ваш коттедж экспроприаторы – а также воры и иные криминальные элементы — придут в последнюю очередь. И все последующие возможные разборки между самими экспроприаторами будут вестись не из-за вашего объекта.

Читайте также:  Можно ли купить квартиру на самоизоляции

Второй – стать экспроприатором самому. Да, этот выход подходит не всем, но, если идет война наибольшие потери несет мирное население. То есть те, кто в войне не участвует. Во всяком случае, если у вас лучший дом на деревне, защитить его можно только с помощью какого-то ресурса. Административного – в мирное время, или силового – если придут совсем смутные времена.

Но, забудем о «самом плохом».

Что будет происходить с рынком недвижимости, если меры по контролю за доходами будут давить только сверху?

Больше людей предпочтут покупке найм или аренду. В первое время увеличится спрос на некоторые юридические услуги. Собственно на цены это факт не повлияет, но стоимость оформления перехода права на недвижимое имущество может в некоторых случаях вырасти. Часть нагрузки на оформление чего-то вроде фиктивных обременений, ипотек и прочие хлопоты возьмут на себя риэлторы. Но многое зависит от содержания новых положений законов и практики их применения. То, что пока опубликовано, касается «федеральных, региональных и муниципальных чиновников», а также приравненных к ним иных лиц. А что обычно покупают эти наши «слуги народа»? Поэтому опубликованные предложения могут повлиять, и, кстати, уже повлияло только на рынок элитной недвижимости.

Поэтому многие размышления на эту тему относительно массовых сегментов рынка недвижимости будут мало отличаться от фантазий

Многие, но не все.

Например, интересная ситуация может возникнуть на рынке загородной недвижимости.

Сейчас многие собственники, несмотря на все «письма счастья», не вводят свои дома в эксплуатацию и не ставят их на кадастровый учет из нежелания платить большие налоги. К этой причине прибавится еще одна. Ведь, если таких незарегистрированных домов нет для налоговой инспекции, то и при продаже таких домов в договорах можно указывать только кадастровую стоимость земельного участка. А то и 70% от этой стоимости. То есть легализовывать свои дома, даже в качестве объектов незавершенного строительства, люди будут менее охотно. Зато спрос на такие участки с домами будет больше.

Увеличится спрос на объекты, кадастровая стоимость которых невелика или заметно ниже рыночной. Ну, и, возможно, появится спрос на новые формы недвижимости типа мобильных или плавучих домов или таких строений, которые можно считать некапитальными, временными.

У них, к слову, есть и другие преимущества. Их не нужно регистрировать, можно устанавливать на землях лесного фонда и берегах водоемов. А сделать такое строение комфортным и даже роскошным – легко решаемая техническая задача.

Станут ли меньше покупать недвижимость?

Думаю, нет. Вполне вероятно, что собственно сделок будет даже больше. Могут оказаться востребованы многоступенчатые схемы покупки дорогих объектов. Кроме того, если сейчас отмывочные схемы через операции с недвижимостью не столь популярны, это может измениться.

Но уходя на территорию догадок, можно зайти слишком далеко. Далеко от здравого смысла. Ну, и апокалипсические или близкие к ним представления о будущем редко ведут к правильным решениям. Апокалипсис приходит обычно совсем не с той стороны, откуда его ждут. А примерное представление о том, какие механизмы включатся при том или ином развитии событий, указанных в заголовке, мы в общих чертах уже разобрали.

А стоит ли лично вам беспокоиться, это уже можете решить только вы сами.

Источник

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий