Как земельный участок становится общедомовым имуществом новостройки

ЖКХ

Как земля становится общей собственностью под новостройку

Росреестр опубликовал письмо от 10 февраля 2022 г. № 14-01167/[email protected] В нем он ответил на вопросы о появлении земли в качестве общей собственности новостройки. Рассказываем подробности.

Что делать МА и жильцам, если грузовики стоят во дворе дома

В законодательстве нечётко обозначены особенности формирования участка под новостройкой

После завершения строительства дома застройщик не всегда формирует земельный участок для эксплуатации и обслуживания дома. При этом вопрос о земле как общем имуществе остается открытым. Если границы участка не будут установлены, будет сложно ограничить проход и проход посторонних и установить плату за содержание.

Получить разрешение на ввод МКД в эксплуатацию застройщик может только при условии внесения данных о расположении границ земельного участка под домом в ЕГРН (ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189 -ФЗ). Но на практике это положение не соблюдается: разрешение на ввод МКД в эксплуатацию часто выдается даже в том случае, если участок под новостройкой не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. При этом в ЕГРН имеются сведения о земельном участке, на котором велось строительство МКД, и сведения о правах застройщика на земельный участок.

В связи с этим в Росреестр поступил запрос на уточнение ряда вопросов:

  • Если информация о границах участка есть в ЕГРН и он сформирован под строительство дома, можно ли считать его «землей, на которой расположен МКД»?
  • Можно ли зарегистрировать право общей долевой собственности на такой участок?
  • Переходит ли такой участок в общую долевую собственность, если строится жилой комплекс из нескольких многоквартирных домов?
  • Нужно ли как-то учитывать вид разрешенного использования земли — для «обслуживания жилой застройки» — или нужно формировать новый отдельный земельный участок для служебных нужд МКД?
Читайте также:  ЖКХ в регионах: замена лифтов, умное ЖКХ и работа с потребителями

Агентство ответило на эти вопросы письмом от 10 февраля 2022 г. № 14-01167/[email protected]

Четыре довода Верховного Суда РФ о праве жителей на оспаривание продажи земли МКД

Возникновение права общей долевой собственности на участок

Собственниками помещений в МКД на праве долевой общей собственности являются собственники общего имущества в доме (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В состав этого имущества входит земля, на которой расположен дом, и все, что на ней:

  • элементы благоустройства и озеленения,
  • объекты для работы сайта.

Границы и размеры земельного участка под домом определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Если земельный участок под домом сформирован в установленном порядке, то есть

  • на основании проекта межевания (п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ);
  • быть поставленным на кадастровый учет как земельный участок по МКД с соответствующим видом разрешенного использования,

то все собственники помещений в таком доме имеют право общей долевой собственности на такой участок (ч. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). Такие земли считаются общей собственностью МКД.

Случай, когда не нужно подавать заявление на регистрацию права общедолевой собственности на участок

Если земельный участок образуется в границах, в которых он становится собственностью собственников помещений в МКД, то при оформлении права собственности на первое помещение в доме оформляется и право общей долевой собственности на такой земельный участок (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Для этого не нужно делать специальный запрос.

Залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен дом, построенный за счет средств участников долевого строительства, прекращается со дня постановки данного дома на кадастровый учет (ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Это касается только случая, когда участок формируется в пределах, в которых он становится собственностью собственников объектов МКД после регистрации права собственности на такие объекты.

Читайте также:  Капремонт - что будет, если его не платить? Отвечает юрист

Нужно ли платить земельный налог за участок под многоквартирным домом

Строительство нескольких МКД на одном участке и регистрация права общей долевой собственности на него

Законодательство не запрещает строить несколько многоквартирных домов на одном участке, а затем сдавать их в эксплуатацию. В обоснование данной позиции Росреестр сослался на письмо Минстроя РФ от 10 октября 2017 г. № 36323-НС/07 и постановление Верховного Суда РФ от 7 июня 2016 г. 309-КГ16-5754.

В агентстве отмечают, что бывают ситуации, когда земельный участок не сформирован и имеется несколько многоквартирных домов и объектов, не предназначенных для обслуживания конкретного дома. В таких случаях зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок невозможно. Но любой из собственников дома может обратиться в МСУ за образованием земельного участка, на котором расположен МКД (ч. 3 ст. 16 № 189-ФЗ).

Защита прав граждан, если земельный участок под МКД не сформирован

Росреестр в своем письме просит обратить внимание на пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22. В нем установлено, что если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то земельный участок по МКД находится в собственности соответствующего публично-правового лица. Собственник земли не может распоряжаться этим участком как участком, образованным по МКД (по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 № 189-ФЗ).

При этом собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться этим земельным участком в объеме, необходимом для эксплуатации дома и объектов в составе общего имущества дома. Пределы полномочий собственников помещений по использованию участка определены в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

канал,

Интернет-портал для МА и ТСЖ

Вконтакте

Фейсбук

Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий