Какую квартиру лучше купить? Обзор: новостройка VS вторичка.

Новостройки

Квартиры на первичном и вторичном рынках имеют свои плюсы и минусы. Но что из них покупать выгоднее? Какое жилье безопаснее? Где может быть больше подводных камней? Мы нашли ответы на главные вопросы по этим видам недвижимости, чтобы вы могли выбрать лучший для себя вариант.

Вопрос: Какое жилье экономически выгоднее?

Ответ: Вторичка может быть дороже или дешевле новостройки, но больше вложений после покупки потребует первичное жилье.

На этот вопрос нельзя ответить однозначно, поскольку цена на квартиру зависит не только от срока службы дома, но и от района, типа постройки и качества ремонта.

Вторичная квартира в доме класса «комфорт» 5-летнего срока эксплуатации будет стоить дороже соседней новостройки того же типа до 1,5–2-х раз. Разница в цене варьируется из-за этапа строительства – стоимость жилья в новом доме поднимается по мере приближения его сдачи.

Так, можно приобрести квартиру в новостройке дешевле на 10–30%, если вкладываться на этапе котлована. Это позволяет постепенно расплачиваться за недвижимость, сначала оплатив жилье с черновой отделкой, а уже потом – ремонт. Вторичка же доступна к покупке по фиксированной цене одной суммой.

И кстати по ремонт. При сравнении цен на квартиры в новом и вторичном домах учитывайте сумму, которую потратите на ремонт. В первичном жилье придется делать чистовую отделку и покупать мебель. А вот вторичка может обойтись и без ремонта и потребует затраты только на некоторые предметы наполнения квартиры – зачастую предыдущие владельцы оставляют кухонные гарнитуры, шкафы и светильники.

Вопрос: На какое жилье лучше условия по ипотеке?

Ответ: На первичное.

Оформление ипотечного кредитования на вторичную квартиру сложнее, поскольку требует больше документов. А вот с новостройками все проще, на них еще и распространяются наиболее выгодные ипотечные программы – разница в процентной ставке между кредитами на первичное и вторичное жилье достигает 1–1,5%.

Да и в целом условия для оплаты новостроек куда интереснее. Есть возможность рассрочки от застройщика, предложения по трейд–ин, когда можно сдать вторичку с доплатой на новую квартиру. Большинство государственных льготных программ работает только с первичным рынком жилья – например, ипотеку для семей с детьми можно оформить только на новостройку.

Кроме того, для оформления ипотеки на вторичное жилье, нужно, во-первых, заказать его оценку – соответственно, дополнительно заплатить в среднем 5000 рублей. А во-вторых, вторичку в отличие от новостройки обязательно просят застраховать, это еще 0,3-0,5% от стоимости жилья в год.

Вопрос: Где больше рисков при покупке?

Ответ: Новостройки юридически чище, но есть опасность «долгостроя».

Первичное жилье имеет большое преимущество перед вторичным – чистую юридическую историю, в которой вы становитесь первым хозяином. То есть, можно не переживать, что появятся родственники предыдущих владельцев, которые подадут на вас в суд, или что окажется, будто продавец квартиры был недееспособен во время подписания договора купли–продажи.

Однако у новостройки есть свой риск: если застройщик окажется недобросовестным или финансово неустойчивым, стройка может продлиться дольше обещанного срока или вовсе заморозиться. Конечно, новый закон об отмене договоров долевого финансирования, а также страхование строительства помогают покупателям возвращать свои деньги. Но вот время вам никто не вернет. Во вторичном жилье такого быть не может – вы подпишете договор о покупке уже после того, как осмотрите квартиру.

Читайте также:  Как я купила квартиру в «Испанских кварталах», два года ждала ключи и не пожалела

Вопрос: Сделка на приобретение какой квартиры дешевле?

Ответ: Одинаково, только если застройщик не хитрит.

По сути, сделки на покупку квартир в новостройке и вторичке должны стоить одинаково. Все, что нужно оплатить – пошлину за регистрацию собственности в Россреестре в размере 2 000 рублей. Вторичка даже может обойтись дешевле, если вы поделите пошлину пополам с продавцом недвижимости. Но с вторичным жильем в то же время вам может понадобиться оплата комиссии за перевод денег или аренду банковской ячейки – для того, чтобы рассчитаться с продавцом.

Некоторые застройщики нарушают ваше право, навязывая услуги собственного юриста. Их специалист регистрирует право собственности за вас. Данная процедура обходится в 15 000 – 22 000 рублей, плюс 700 – 1500 рублей за нотариальную доверенность на юриста. По закону строительная компания не имеет право давить на ваш выбор юриста, но многие покупатели соглашаются на условия, чтобы сделка не сорвалась.

Вопрос: На какой недвижимости можно заработать?

Ответ: На любой, но на новой это получится быстрее.

Быстро заработать можно на первичном жилье. Если вложиться на начальном этапе строительства и продать квартиру после получения ключей, то прибыль составит 10–30% от стоимости недвижимости. То есть, вы можете купить квартиру за 3 млн, а продать за 3,9 млн рублей.

На вторичке быстро не заработаешь, но можно пополнить свой бюджет, сдавая квартиру в аренду. Правда, стоимость аренды вторичного жилья будет ниже первичного до 30%. Такую разницу демонстрируют объявления на «ЦИАН» на квартиры в домах схожего типа в одном районе города. Но если ваша недвижимость находится в центре города, цена будет наравне или выше новостройки, расположенной в отдаленных менее обустроенных районах.

Вопрос: Какое жилье безопаснее?

Ответ: Первичные квартиры.

Покупая жилье на вторичном рынке, нужно определить, сколько еще прослужит этот дом. Важно, чтобы стены не были ветхими, а коммуникации исправно работали. Предусмотрите, не упадет ли данная недвижимость в цене из-за своего возраста, когда вы будете ее продавать через несколько лет?

Срок службы дома зависит от его типа. Например, панельные хрущевки свой век уже отжили, и должны быть снесены до конца 2020 года – срок их эксплуатации был всего 50 лет. Намного дольше служат довоенные и послевоенные сталинки, кирпичные пятиэтажки, панельные и блочные 9–16-этажки и современные дома. Но мало узнать тип дома – нужно выяснить, когда в последний раз проводился капремонт, и как давно хозяева меняли коммуникации.

Новые дома хороши тем, что строятся из современных, более надежных материалов. У них есть гарантия на окна, двери, потолки, и если в течение 5 лет в квартире обнаруживается серьезный недостаток, застройщик обязан его устранить. Как раз за этот срок могут появиться трещины и сколы, вызванные усадкой дома.

Читайте также:  С чем рынок московской недвижимости встречает осень 2020

Вопрос: Куда можно быстрее переехать?

Ответ: Во вторичное жилье.

В жилье вторичного пользования переехать можно сразу после проведения сделки. В ней уже будет выполнен ремонт, и при желании вы сможете обновить его косметически, уже проживая в квартире.

В новостройке так сделать не получится. Даже если вы купите квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию, придется еще принимать жилье и делать в нем ремонт. Есть вариант приобретения недвижимости с чистовой отделкой – тогда сроки ремонта немного сократятся.

Вопрос: Где проще сделать ремонт?

Ответ: Во вторичке.

В новом доме вам предстоит подольше повозиться с ремонтом. Если вы купили квартиру с чистовой отделкой, то потребуется не только окрашивание стен, установка потолков и полов, но и предварительное выравнивание поверхностей. При отделке нужно учесть и то что, новый дом дает усадку в течение 3-х лет, и вскоре по стенам могут пойти трещины.

Во вторичке усадка – этап прошедший. Здесь выровнены стены, установлены потолки и полы. Так же как и в новостройке, есть раковина, унитаз и ванна. Хорошо, если вам не нужно менять кухонный гарнитур и плитку в ванной, на которые уходит значительная часть бюджета. Единственная загвоздка во вторичке – незнание того, где проходят закрытые коммуникации. Обязательно попросите у предыдущих хозяев схему расположения электрических кабелей, чтобы случайно их не просверлить, когда будете вешать на стену картину.

Что касается коммуникаций, то в новостройке вам точно придется их все заменить. Застройщики экономят на трубах, электропроводках и автоматических щитках – чтобы избежать протечек и возгораний, потребуется обновление на качественные аналоги. Во вторичке работоспособность коммуникаций нужно будет проверить – возможно, что менять не придется.

__________________________________________________________________________________________Рассчитайте стоимость ремонта в будущей квартире еще до того, как вы в нее переедете. Оставьте заявку на сайте izidizi.com и получите оперативную смету на ремонт.

__________________________________________________________________________________________

Вопрос: Ассортимент какого жилья больше?

Ответ: У вторичного жилья больше территориальных вариантов. У новостроек более разнообразный выбор этажа и планировки.

Вторичное жилье хорошо тем, что располагается в центральных частях города, обросших хорошей инфраструктурой. Новостройки же чаще строятся на окраинах, в отдаленных районах – а на те, что в центре, цены выше рыночных. Так что, если вы хотите найти жилье недалеко от работы в пределах города, то вариантов квартир на вторичном рынке будет намного больше.

Однако сами квартиры на вторичном рынке не блещут разнообразием планировок. А вот современные застройщики предлагают открытые планировки (лофты), европланировки с большими кухнями–гостиными, отдельными гардеробными, большими ваннами, даже двухэтажные квартиры. Да и размер жилья отвечает новым стандартам: в старом доме площадь однокомнатной квартиры составляет в среднем 30–33 м², а в новых панельных домах она достигает 38 м².

Более того, в новостройке, которая только что открылась для продаж, вы можете выбрать не только планировку, но и расположение квартиры на площадке, этаж – а значит, и вид из окна.

Читайте также:  В Екатеринбурге запускают проект «4 YOU»

Вопрос: В каком доме наиболее развитая инфраструктура?

Ответ: Скорее всего, в новостройке. Но возможно, что и во вторичном доме, которому не более 5 лет.

Застройщики сейчас предлагают не просто дом, а целый комплекс с огороженной территорией, подземной парковкой, детской и спортивной площадками. Здесь предусмотрен высокий уровень безопасности и комфорта – дворы без машин, круглосуточная охрана, вход без ступеней, колясочные, просторные лестничные пролеты, грузовые лифты.

Надо сказать, что и выглядит такой комплекс привлекательно. Дома имеют не серый, а яркий фасад, и подъезд благодаря дизайну больше похож на холл отеля.

В большинстве новостроек установлена горизонтальная разводка отопительной системы, и хозяева квартир сами могут регулировать подачу тепла, и соответственно, экономить на коммунальных платежах. В некоторых домах сооружаются свои котельные.

Вопрос: Какое жилье психологически лучше?

Ответ: Первичное.

Любому жильцу приятнее заселяться в новый дом, в котором никто до него не жил. Во вторичке точно будут несмывающиеся пятна, царапины, ржавчина и другие следы прошлой жизни квартиры, которые можно исправить только глобальным ремонтом. А в новом доме не будет и нехороших запахов – только если запах краски.

Соседство тоже должно быть в новостройке более приятное. Поскольку все заселяются практически единовременно, будут знать друг друга в лицо. При выборе постройки уровня «комфорт» вы обретаете плюсом более благополучных соседей – в такие дома обычно не селятся студенты и семьи по социальным программам.

Если из новостроек состоит целый район, то вскоре он обрастет и новой инфраструктурой. Здесь должны появиться новые дороги, школы, детские сады и магазины. Правда, если новый дом совсем удален от центра города и вокруг ничего нет, придется подождать год-другой. Идеальный вариант в этом плане – вторичка, которая сдалась 3–8 лет назад – уже и район обустроят, и соседи не будут мешать вам своим ремонтом.

Так что же лучше – новостройка или вторичка? Универсального ответа на этот вопрос нет, он зависит от определенных условий и индивидуальных предпочтений. Чтобы принять решение по выбору жилья, отталкивайтесь от своих приоритетов и выбирайте выигрышный вариант в наиболее важных для вас категориях – район, цена, срок переезда и др.

__________________________________________________________________________________________

Если вы уже определились с покупкой квартиры во вторичке или новостройке и спешите в нее переехать, закажите экспресс–дизайн своего жилья. Всего за 2 900 рублей и 3 дня вы получите несколько вариантов планировок и дизайна своего дома.

Оставьте заявку на izidizi.com, чтобы дизайнер связался с вами для обсуждения.

__________________________________________________________________________________________

Источник

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий