КС РФ об общем имуществе в коттеджных посёлках: выводы и последствия

ЖКХ

Конституционный Суд Российской Федерации по вопросам общей собственности в коттеджных поселках: выводы и последствия

Конституционный Суд Российской Федерации принял Постановление от 28 декабря 2021 г. № 55-П/2021. В нем он установил регулирование отношений по содержанию общего имущества в коттеджных поселках. В законодательстве по этому вопросу есть пробелы: суд признал неконституционными ряд положений Жилищного кодекса РФ.

Управление внутренними расчетами: на что следует обратить внимание ГА

О чём постановление Конституционного Суда РФ № 55-П/2021

В одном из коттеджных поселков Челябинска управляющая организация отвечала за работу КПП, освещение, вывоз мусора и уборку дорог. Новый владелец двух лотов отказался оплачивать услуги компании, так как не выбирал ее и не заключал с ней договор.

При рассмотрении дела о задолженности суды применили аналогию с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации о многоквартирных домах и взыскали задолженность с собственника земельного участка. Собственник с этим не согласился и обратился в Конституционный суд РФ. В иске он указал, что ст. Искусство. 7, 44, 46, 153 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут применяться к коттеджным поселкам; это не соответствует Конституции РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации вынес постановление от 28 декабря 2021 г. № 55-П/2021, в котором согласился с доводами истца. Это дело нам прокомментировал Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, экологии и природопользования Московской Арбатской коллегии адвокатов. Читайте подробности.

В законодательстве нет норм, которые регулируют содержание общего имущества в коттеджных посёлках

В настоящее время в законодательстве отсутствуют прямые нормы, регулирующие содержание общего имущества в поселках избы. По этой причине дела, аналогичные описанным в статье, суды разрешают по аналогии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирным домом. На первый взгляд такой подход может показаться разумным, поскольку такие поселения имеют и общие свойства, которые необходимо поддерживать.

Читайте также:  Обязательный переход на новые счетчики: кто будет платить и менять

И в рассматриваемом деле суды изначально исходили из того, что коттеджный поселок объективно связан общими коммуникациями и имеет собственную инфраструктуру. В связи с этим применялись нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

Но Конституционный Суд РФ с такой позицией не согласился и решил уточнить эти отношения. Хотелось бы отметить, что принятие такого постановления и признание данных норм не соответствующими Конституции РФ не является основанием для прекращения взимания с собственника платы за управление государственным имуществом и за его содержание при отсутствии соглашение с УО (п. 28 постановления). Однако бездумно применять нормы Жилищного кодекса РФ по аналогии уже не получится.

Поясню, чем руководствовался Конституционный Суд РФ, принимая такое постановление.

По каким критериям дом признается многоквартирным

Собственники участков и домов в коттеджных посёлках участвуют в оплате имущества общего пользования

По моим наблюдениям, коттеджные поселки в большинстве случаев не являются отдельными населенными пунктами, а выступают лишь элементами планировочной структуры. То есть в рамках поселения формируются группы: в одном районе — небоскребы, в другом — коттеджи, в третьем — парк.

При этом коттеджные поселки располагаются, как отмечает Конституционный Суд РФ, на землях, которые застройщик приобрел в частную собственность с целью последующего ее раздела на отдельные участки и отчуждения другим лицам.

Часть соответствующей территории, отведенной для общего пользования жителей комплекса и оборудованной объектами инфраструктуры, застройщик может оставить в своей собственности или передать в собственность другим лицам.

Хотя общее имущество в таких комплексах может быть частной собственностью определенного лица, на самом деле оно используется не только в интересах этого лица. Он также используется в интересах владельцев участков и домов, входящих в состав комплекса, а также других граждан, которые там проживают.

Читайте также:  Сказки про ЖКХ.Зловредная теория.

Конституционный Суд РФ отметил, что при приобретении земельных участков в жилищно-земельном комплексе собственники не могут не осознавать необходимость участия в расходах по содержанию общественного имущества. Эти затраты включают в себя стоимость услуг по управлению имуществом.

Имущество общего пользования в МКД и коттеджных посёлках: в чём разница

Как отметил в своем постановлении Конституционный Суд РФ: сам по себе факт приобретения земельного участка в собственность в жилищно-земельном комплексе не влечет за собой приобретения доли в праве собственности государственной собственности на этот комплекс приобретателем, что исключает возможность установления правового режима в отношении указанных товаров по аналогии с ТК РФ.

Режим общей долевой собственности основывается на объективных требованиях в виде технико-экономических характеристик имущества. Такие характеристики предопределяют ограниченность оборота общих благ в многоквартирном доме и невозможность их отчуждения другим людям. Они также обусловлены свойствами, присущими самому дому как комплексной объемной строительной системе совместного проживания людей с помещениями, сетями и системами инженерно-технического обеспечения.

По сравнению с общим имуществом в многоквартирном доме, общее имущество в коттеджных поселках имеет принципиально иные характеристики. Важнейшим из них является пространственная изоляция объектов общественного назначения от жилых домов (Постановление Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П).

Законом не предусмотрено, что собственники домов и земельных участков в сельском поселении имеют право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Эта и предыдущая характеристика предопределили отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования отношений, связанных с общественной собственностью в жилищно-земельных комплексах.

Нюансы взыскания задолженности за ЖКХ с собственников в коттеджных поселках

Об обязанности собственников платить за содержание общего имущества в коттеджных посёлках

При принятии решения о распределении затрат на содержание общего пользования в коттеджных поселках следует учитывать несколько моментов:

  1. Обязанность по уплате таких расходов может быть возложена на собственника общего имущества, а также на владельцев домов и участков в деревне.
  2. Эти люди могут использовать это свойство. Так как они заинтересованы в комфортных условиях проживания, им необходимо поддерживать такое имущество в надлежащем санитарно-техническом состоянии.
  3. Сами по себе эти положения нельзя считать противоречащими Конституции Российской Федерации.
Читайте также:  Окончание моратория: за долги по ЖКХ начислят штрафы

По мнению Конституционного Суда РФ, расходы на содержание общего имущества в коттеджном поселке необходимо распределять в соответствии с балансом интересов собственников. Поскольку решения об управлении и обслуживании таких активов принимаются собственниками на ранних стадиях развития, нельзя исключать дальнейшего злоупотребления со стороны заинтересованных сторон.

Истец не имел договора с управляющей организацией, не участвовал в собрании по выбору компании и стоимости ее услуг. Суд отметил, что в таком случае «справедливость баланса интересов ставится под сомнение».

Что последует после постановления КС РФ

Предыдущие инстанции, применяя аналогию с МКД, не оценивали виды и объем услуг управляющего субъекта, их стоимость и соответствие рыночной цене. Конституционный Суд РФ признал ст. Искусство. 7, 44, 46, 153 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, не соответствующие Конституции России применительно к содержанию общего имущества в коттеджном поселке.

В связи с этим суд поручил законодателям определить в отношении общего имущества в коттеджных поселках следующее:

  • критерии и правовой режим;
  • порядок и условия установления и взимания платы за управление и обслуживание;
  • критерии, на основании которых определяются состав и размер вознаграждения.

Конституционный Суд РФ также обязал суды дать оценку доводам собственника участка об отсутствии у него реальной возможности пользоваться этим имуществом и извлекать полезный эффект из услуг, оказываемых управляющей организацией.

канал,

Интернет-портал для МА и ТСЖ

Вконтакте

Фейсбук

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий