Кто пострадает сильнее на рынке жилья?

Недвижимость

Первичный и вторичный рынок жилья входят в кризис 2020 года с разными стартовыми условиями. Для одних льготная ипотека по 6,5% и поддержка строительной отрасли, для других – карантин и ограничения. Смогут ли новостройки перераспределить в свою пользу сжимающийся спрос?

Карантин снижает активность рынка

Пока на рынок жилья в большей степени влияют карантинные ограничения, их последствия и эмоции. Ожидания всегда много значили для рынка жилья и текущий период не исключения. Поводов для быстрой корректировки настроений покупателей пока нет. Но карантин менее критичен для рынка новостроек, чем для вторичного рынка.

Застройщики традиционно продавали "несуществующую квартиру". Большинство покупателей принимает решение о покупке новостройки по картинкам на сайтах или в собственном воображении. Отдел продаж лишь помогает закрепить этот образ будущей квартиры. Внедрить инструменты дистанционной коммуникации, подключить практики удаленного взаимодействия здесь проще, чем на "вторичке".

Вторичный рынок, напротив, нельзя представить без массовых просмотров, оценки состояния не только квартиры, но и подъезда, двора и ближайшего окружения. Именно поэтому карантин будет бить больнее по этому сегменту. Большое число семей сегодня не готовы не только просмотрам, но и показам собственной квартиры. Они самоизолировались с рынка жилья. От коллег из разных городов мы слышим схожие оценки – активность вторично рынка в апреле упала в 1,5-2 раза.

Но рано или поздно карантинные ограничения начнут снимать, вирус будет побежден, но к этому моменту на рынок жилья начнет влиять экономический спад и сократившиеся доходы покупателей.

Спрос на льготную ипотеку зависит не только от ставки

Кто пострадает сильнее на рынке жилья?

Льготная ипотека под 6,5%, запущенная в конце апреля – это инструмент стабилизации рынка новостроек в кризисный период. Задача этой программы – ограничить снижение числа сделок. Рынок новостроек получил заметное преимущество на фоне вторички. Но говорить о том, что программа поддержит спрос на прежнем уровне не приходится.

Читайте также:  Посетил выселенные дома в центре Москвы. Показываю, как жили москвичи в старых хрущёвках и почему они все бросили

Подход с субсидированием ипотеки был отработан нашими генералами еще на прошлой войне 2015 года. Каким будет эффект от программы в текущий условиях – покажет время. Пока мы исходим из того, что снижение ставки позитивно для первичного рынка, но не достаточно для того, чтобы сохранить активность на прежнем уровне. Доходы покупателей будут падать и это существенно ограничит эффект от снижающейся ставки. Рынок жилья долгое время рос в условиях экономической стагнации благодаря ипотеке. Но прошлый год показал, что ее снижение уже не приводит к увеличению продаж.

Кажется, что на фоне общих ограничений вторичный рынок ждет коллапс. Но не стоит недооценивать живучесть "вторички". Этот рынок не раз доказывал свою адаптивность. Он может впасть в спячку на время карантина, но потом оживет. Продавцы, пройдя через отрицание, гнев, торг и депрессию, будут вынуждены принять новые рыночные условия и начать снижать цены. Тот кто осознает это первым, получит преимущества. К тому же, ЦБ РФ на заседании 24 апреля принял решение снизить ключевую ставку до 5,5%. Это значит, что ставки по ипотеке на старое жилье не будут заградительными.

Рынок старого жилья перестраивается под возможности покупателей медленно, но это происходит всегда. Его главное отличие от новостроек – у него не нет понятия себестоимости строительства. Обычно на осознание нового рыночного контекста уходит около года. Когда это происходит рыночный оборот начинает восстанавливаться. Снижение цен на старое жилье будет влиять и на девелоперский бизнес, который зажат рамками уже понесенных расходов на старых проектах. А резервы для реакции на эти изменения есть далеко не во всех городах и не у всех компаний.

Читайте также:  В России все-таки разрешили изымать единственное жилье!

Первичный рынок и банки заинтересованы в том, чтобы сделок с улучшением жилищных условий становилось больше. А это невозможно без продажи старого жилья.

Краткосрочно вторичный рынок жилья выглядит более уязвимым. Но в перспективе нескольких месяцев его влияние на рынок новостроек начнет стремительно нарастать. Эти сегменты стратегически зависят друг от друга, но в ближайшее время будут конкурировать в ценовой плоскости, увеличивая разрыв в ценах на качественное и потерявшее актуальность жилье.

Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter, чтобы не пропустить, что-то важное.

Источник

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий