Кто устраняет нарушения требований пожарной безопасности в новом МКД

ЖКХ

Кто устраняет нарушения требований пожарной безопасности в новом МКД

Тяжба по поводу гарантийного ремонта новостройки не редкость: в зависимости от обстоятельств суд принимает сторону управляющей или строительной компании. Мы изучаем новое дело, которое дошло до ВС РФ. Прочтите, может ли ОУ потребовать от застройщика устранить нарушения в доме приказом о пожаре.

В новостройке устранение дефектов – обязанность управляющей организации или застройщика

Компания, построившая кондоминиум в Санкт-Петербурге, заключила договор с ОП на управление им. Спустя несколько лет орган государственного пожарного надзора провел внеплановую проверку новостройки и выявил ряд нарушений требований пожарной безопасности.

Например, отделом установлено, что на многих этажах отсутствует система оповещения и управления эвакуацией при пожаре и пожарной тревоге, не везде имеется противодымная вентиляция в тепловых тамбурах.

По мнению органа управления, получившего заказ, заявленные нарушения требований пожарной безопасности были признаны заказчиком. Не соответствовало требованиям «Особых технических условий на проектирование противопожарной защиты жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями» (далее – СТЮ). Строительная компания должна была выполнить эти условия, когда дом был передан в управление МА.

Поэтому управляющая организация обратилась к разработчику с просьбой устранить зафиксированные в заказе нарушения, но ничего не сделала. Тогда ОУ подало иск в суд (дело № A56-20119 / 2016).

Организатор в ответ на жалобу указал, что виноват ОУ: указанные недостатки должны были быть устранены в акте приема дома в управление в 2011 году. Срок выявления строительных дефектов был пропущен.

Кроме того, строительная компания совместно с представителем управляющей организации ранее провела совместную проверку системы противопожарной и противодымной вентиляции. Все нарушения, которые были выявлены, предприятие устраняет, так как имеется соответствующий акт.

Читайте также:  Сдала квартиру подруге за оплату коммуналки, теперь нет подруги. Окончательно разочаровалась в людях

Информация о гарантийном сроке МКД и праве АИК действовать от имени жителей

Нарушения фиксируются при совместных осмотрах новостройки УО и застройщиком и надзорных проверках

В первой инстанции дело рассматривалось дважды. При первом анализе жалобы судья установил, что управляющей организации не разрешено представлять собственников помещений в МКД в суде – соответствующего решения УСС нет (ст. 290 ГК РФ, Ст. 161, 162 ТК РФ).

Второй аргумент, выдвинутый первой инстанцией, отклонившей запрос организационного подразделения, заключался в том, что компания вместе с клиентом ранее проверила систему пожаротушения дома. Согласно акту, все выявленные нарушения строительная организация устранила. Дом построен в соответствии с требованиями пожарной безопасности технических и проектных норм.

Апелляционный суд, в который подала апелляция OU, подтвердил выводы суда первой инстанции.

Застройщик устраняет строительные дефекты, возникшие по его вине, в пределах гарантийного срока на МКД

Управляющий орган пошел дальше и подал апелляцию в кассационный суд. И он встал на сторону OU. Принимая решение, судья опирался на следующие выводы:

  1. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства дом, качество которого соответствует условиям договора, техническим требованиям, градостроительным правилам, проектной документации, а также другим обязательным требованиям.
  2. Участник долевого строительства вправе подать жалобу в строительную организацию по поводу ненадлежащего качества дома при условии выявления этого качества в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 № 214-ФЗ).
  3. Согласно договору управления ОУ обязано обеспечить выполнение в доме мер пожарной безопасности. Он отвечает за сохранение совместной собственности МКД и выступает в качестве представителя интересов собственников помещений. Он имеет право попросить разработчика устранить недостатки, возникшие по его вине.
  4. Застройщик не несет ответственности за недостатки объекта коллективной застройки, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они возникли вследствие нормального износа дома, нарушения требований к процессу его эксплуатации, из-за ненадлежащего ремонта. (часть 7 статьи 7 № 214-ФЗ).

Кассационный суд указал, что системы охранно-пожарной сигнализации и автоматизированные системы противопожарной защиты были установлены в доме застройщиком. При этом отсутствуют доказательства того, что ГПН признала дом «построенным по проекту и соответствующим санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительно-нормативным, государственным стандартам».

Читайте также:  Применяется ли исковая давность к пени по долгу за капремонт?

Суды не установили причину недостатков, указанных в постановлении, а также фактов соблюдения производителем СТЮ и отсутствия претензий к их исполнению со стороны Государственной пожарной инспекции. Поэтому кассационная инстанция отложила дело на новое рассмотрение.

Как МА работать с застройщиком над исправлением дефекта в новостройке

Застройщик обязан выполнять технические условия для повышения уровня пожарной безопасности дома

Спор снова передан в суд первой инстанции. В то же время промоутер возражал, полагая, что недостатки, указанные в рецепте, не были указаны при приемке дома и подписании акта AG. Проект MKD был одобрен, и никто не одобрил никаких СТЮ. Разработчик выяснил, что они существуют только при рассмотрении дела в суде.

Но на этот раз суд встал на сторону НУ, указав, что заказчик, в данном случае участники долевого строительства, могут принять решение о разработке особых технических условий в соответствии с положениями ФЗ 123-ФЗ от 22.07.2008г. В RLA они не запрещены. СТЮ помогают принимать меры по повышению уровня пожарной безопасности дома. Это один из способов обеспечения безопасности охраняемого объекта и их выполнение обязательно.

При строительстве здания и при гарантийном ремонте застройщик обязан полностью соблюдать установленные требования пожарной безопасности, в том числе СТЮ. Таким образом, суд удовлетворил ходатайство и обязал компанию в течение трех месяцев с даты вступления в силу этого решения бесплатно устранить нарушения, допущенные во время строительства согласно СТЮ. Апелляция и кассация поддержали эту позицию.

Потому что иногда новостройке требуется ремонт после сдачи застройщиком

Суды при спорах УО с застройщиком должны выяснить сроки гарантии и причины возникновения дефектов

Разработчик подал жалобу в Верховный суд РФ, но отказался ее рассматривать, не найдя причин. Он указал, что при строительстве многоквартирного дома компания не соблюдала требования пожарной безопасности, в том числе установленные СТЮ. Решения судов мотивированы и пересмотру не подлежат.

Читайте также:  Когда по закону можно не платить за коммуналку: три случая

Судебная практика в спорах между AG и организатором иная: есть решения в пользу как управляющих домом, так и строительных компаний. При этом они часто доходят до Верховного Суда РФ, и нижестоящие инстанции могут использовать его выводы при рассмотрении аналогичных дел.

  1. В случае, если нет. A40-217303 / 2016 Верховный Суд РФ указал, что в подобных спорах управляющая организация вправе представлять интересы собственников помещений в новостройке. При этом суды должны выяснить, подавались ли какие-либо претензии к застройщику в течение гарантийного срока на новый МКД и его элементы. Положения ч. 5, п. 5.1 ст. 7 п. Согласно 214-ФЗ гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
  2. В случае, если нет. А47-8215 / 2019 ВС РФ отметили, что с одной стороны застройщик обязан устранить дефекты конструкции в течение гарантийного срока новостройки, а с другой стороны, пока он этого не сделает, управляющая организация несет ответственность за любые нарушения условий в доме.

Два видеоролика онлайн-трансляции «Школа жилищно-коммунального хозяйства» на YouTube-канале ассоциации «П1» посвящены теме работы МА с застройщиком по обнаруженным строительным дефектам в новом МКД. Понаблюдайте за ними, чтобы узнать, что должна делать управляющая организация, если она обнаружила такие дефекты в элементах нового здания, и почему такие ситуации возникают.

канал,

Интернет-портал для ОУ и ТСЖ

ВКонтакте

Facebook

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий