Мы сделали обзор судебного разбирательства, в котором собственник квартиры из-за холода в комнатах пытался заставить ТСЖ провести капитальный ремонт фасада через суд. Ознакомьтесь с мнением Верховного Суда РФ о том, что в таком споре суд должен проверить и могут ли стороны заключить мировое соглашение о проведении данных работ объединением.
- Повреждение теплоизоляции и герметичности фасада требуют капитального ремонта МКД
- Решение о проведении капремонта дома принимает общее собрание собственников
- Мировое соглашение между собственником и ТСЖ о проведении капремонта не должно противоречить закону
- Согласие ТСЖ на проведение капремонта в отсутствие решения ОСС нарушает закон и интересы других лиц
- На заметку
Повреждение теплоизоляции и герметичности фасада требуют капитального ремонта МКД
В ведении ТСЖ находился один из многоквартирных домов в Москве. Зимой в одной из квартир было очень холодно, и хозяин обратился в общество с требованием найти и устранить причину утечки тепла. ТСЖ организовало тепловизионное обследование квартиры и заняло минуты.
Через неделю сам хозяин заказал подъем фасада дома в районе своей квартиры. Согласно ошибочному акту, причиной потери тепла явились:
- отсутствие термовставок фрамуги в фасаде и пароизоляции,
- нарушения крепления и дефекты изоляции;
- негерметичные швы.
Для устранения повреждений потребовался капитальный ремонт. Собственник квартиры отправил заявку на ремонт фасада в ТСЖ, приложил результаты обследования, а затем написал претензию. Но ассоциация не ответила на письма.
Затем владелец подал в суд, чтобы заставить объединение произвести ремонт, а также выплатить:
- штраф за несоблюдение срока удовлетворения требований потребителей в размере 1,8 млн рублей,
- компенсация морального вреда в размере 150 тысяч рублей,
- штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом (уникальный идентификатор дела: 77РС0006-01-2018-005826-04).
Что собственники и МА имеют право требовать от регенеративного оператора для проверки
Решение о проведении капремонта дома принимает общее собрание собственников
Суд первой инстанции основывал свое решение на результатах осмотра квартиры истца и внешнего вида дома. Специалисты измерили температуру воздуха внутри помещений и на поверхности ограждающих конструкций. Измерения показали, что температура стен в спальне колебалась от +18 до +21ºС, в гостиной – от +22,8 до +24ºС. Температурное поле отдельных участков фасада было неравномерным.
Согласно заявке. 2 к СанПиН 2.1.2.2645-10 допустимые нормы температуры в жилых помещениях зданий в холодный период от 18 до 24ºС. В п. 5.8 СНиП 02-23-2003 «Тепловая защита зданий» указано, что разница между температурами воздуха в помещении и внутренней поверхности наружных стен не должна превышать 4ºС.
Судья отметил, что по результатам экспертизы температура воздуха в спальне соответствует прил. 2 СанПиН 2.1.2.2645-10, а разница не превышает допустимых 4ºС. Нарушений в теплоснабжении квартиры не было.
Также первая инстанция указала, что повреждение утеплителя и теплоизоляции фасада дома не может быть основанием для удовлетворения иска к ТСЖ. Ремонт фасада МКД относится к ревизии (п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Это затрагивает интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, и решение о проверке должно принимать ОСС. В протоколе такой встречи не было.
Суд отказал в удовлетворении иска собственника и взыскании с общества пеней и компенсаций (решение Дорогомиловского районного суда от 17.09.2019 по делу № 02-0080/2019). Апелляционный суд подтвердил выводы коллег и оставил решение первой инстанции в силе (апелляционное определение Мосгорсуда от 12.12.2019 по делу № 33-55861/2019).
При установке ОДПУ за счет средств проверки нарушения не будет
Мировое соглашение между собственником и ТСЖ о проведении капремонта не должно противоречить закону
После судебного отказа собственник квартиры подал апелляционную жалобу в суд, но на момент рассмотрения иска стороны процесса пришли к мировому соглашению. ТСЖ согласилось отремонтировать и утеплить фасад дома по периметру квартиры истца в течение трех месяцев. В случае невыполнения этих обязательств общество должно было выплатить ему 1,8 млн рублей штрафа, 150 тыс рублей компенсации морального вреда и 905 тыс рублей штрафа.
Истец и ТСЖ обратились в суд с заявлением об утверждении мирового соглашения (ч. 2, 3 ст. 1538 ГПК РФ). Кассационная инстанция, рассмотрев ходатайство и соглашение, пришла к выводу, что оно не противоречит закону и не нарушает прав и интересов других лиц (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ).
Судья утвердил мировое соглашение, отменил решения двух предыдущих инстанций и прекратил процесс (кассационное определение Второй кассационной палаты ОЖ от 12.04.2022 по делу № 8Г-7903/2022.
Вправе ли банк отказать в открытии спецсчета в связи с задолженностью УО
Согласие ТСЖ на проведение капремонта в отсутствие решения ОСС нарушает закон и интересы других лиц
Но на этом дело не закончилось: с решением суда не согласились собственники других помещений в МКД, соседи истца. Они подали жалобу в Верховный суд РФ, который принял ее к рассмотрению.
Верховный Суд Российской Федерации при принятии решения сослался на законодательство о мировом соглашении, которое:
- заключается в письменной форме и подписывается сторонами (ч. 1 ст. 153 ГПК РФ);
- вы не можете нарушать права и законные интересы других людей и противоречить закону (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ);
- утверждается судом (ч. 2, 3 ст. 1538 ГПК РФ).
Согласно части 6 ст. 153.10 ГПК РФ суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и интересы других лиц. Именно этот вопрос, как отмечает Верховный Суд РФ, должен был рассмотреть суд кассационной инстанции, но не рассмотрел, что противоречит ч. 7 ст. 153.10 ГПК РФ. Судья «ограничился формальным указанием на отсутствие подобных нарушений».
Верховный Суд РФ отметил, что требования истца о ремонте фасада дома вынуждают ТСЖ провести капитальный ремонт общего имущества МКД за счет отчислений собственников помещений в соответствующие по существу (п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). В соответствии с пунктами 1, 4.1, части 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ решение о таком ремонте и его оплате принимается собственниками на общем собрании.
Кассационному суду предстояло выяснить, проводилось ли такое ОСР в спорном доме и что по этому поводу решили участники. Удовлетворение требований собственника к ТСЖ при отсутствии решения ОСС является исключительным распоряжением общим имуществом МКД и противоречит законодательству.
Мировое соглашение между истцом и ТСЖ также является незаконным, так как содержит обязательство компании провести капитальную проверку и, в случае невыполнения работ, уплатить неустойку и штраф.
Верховный Суд РФ пришел к выводу, что судья не должен был утверждать мировое соглашение, не проверив его условия на соответствие требованиям закона. Верховный Суд России отменил решение кассационной инстанции и направил его на дополнительное рассмотрение (определение Верховного Суда РФ от 01.03.2022 по делу № 5-КГ21-155-К2).
На заметку
Решение о проведении капитального ремонта в доме может быть принято только общим собранием собственников помещений. Управляющая организация, ТСЖ или кооператив не имеют права этого делать: они могут только обеспечить выполнение решения УСС.
Обособленный собственник объекта также не имеет права принуждать ТСЖ или УО к выполнению таких работ через суд, если общее собрание не проголосовало за серьезную доработку. Предполагалось, что владелец площадки инициирует OSS и вносит вопросы по обзору в повестку дня.
А кто является инициатором капитального ремонта в их домах: управляющая организация или собственники? Расскажите об этом в комментариях.
канал,
Интернет-портал для МА и ТСЖ
Вконтакте
