Обязана ли УО управлять домом, если договор не продлён

ЖКХ

ГА обязано управлять домом, если договор не продлевается

GZI требует, чтобы управляющая организация (далее MA) продолжала управлять домом после истечения срока действия договора управления с владельцами кондоминиума (далее MKD) и исключения дома из лицензии компании. При этом ведомство ссылается на часть 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ о непрерывности ведения жилищного хозяйства и просит продолжить работу. Нарушает ли это требование права AG по мнению Верховного суда?

Стороны договора управления могут отказаться от его продления по истечении срока действия документа

Управляющая компания Приморского края «Дерсу», в случае № A51-21536 / 2019 направила владельцам MKD и GZI уведомление о том, что не будет продлевать договор управления. Получив это сообщение, GZI исключила дом из-под управления MA.

Спустя короткое время в GZI поступила жалоба от жителя этого дома. В письме хозяин указал, что никто не занимается обслуживанием и ремонтом дома. На основании жалобы проведена внеплановая проверка и составлен акт. После проверки GZI отправил «Ders» распоряжение с обязательством продолжать управление кондоминиумом до тех пор, пока владельцы не выберут другого УО, муниципалитет не проведет открытый тендер или владельцы не создадут ТСЖ.

Управляющая компания Dersu сочла это распоряжение нарушением ее прав и подала иск с требованием признать приказ незаконным и отменить.

AG незамедлительно проинформировало владельцев и муниципалитет, что после истечения срока действия контракта на управление он не будет продлеваться. Орган GZI исключил дом из лицензионного реестра компании. Следовательно, организация не обязана продолжать управление МКД, поскольку между ней и собственниками нет соответствующего соглашения.

Власти ГЗИ в суде указали, что приказ вынесен в рамках закона. В соответствии с ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ ОУ обязано заниматься обслуживанием и ремонтом дома после исключения его из лицензионного реестра, пока у МКД не появится другая управляющая организация – ТСЖ или кооператив для выполнения этих функций.

Требование управлять домом до выбора новой компании

Суд первой инстанции рассмотрел все обстоятельства дела и при принятии решения руководствовался положениями статьи 200 Жилищного кодекса РФ в случае исключения дома из лицензионного реестра или лицензии компании на право управление домом отменяется, поэтому AG обязано надлежащим образом выполнять обязанности по управлению MKD. Проверяйте дом до тех пор, пока:

  • дом будет управляться новым AG, выбранным собственниками на собрании собственников или муниципалитетом по результатам публичного конкурса;
  • собственники помещения дома создадут ТСЖ или кооператив и зарегистрируют его;
  • при непосредственном управлении домом собственники заключают с организацией договор по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Читайте также:  В подъездах теперь обязаны мыть ежедневно! Цены на ЖКУ вырастут? Что ещё изменит новый СанПиН?

Поскольку собственники не выбирали новую организационную единицу в МКД и не создавали ТСЖ или кооператив, и никто не участвовал в открытом тендере муниципалитета, актер не мог перестать управлять домом. Судья первой инстанции признал постановление законным.

Обеспечение непрерывности управления домом

Спор был передан в апелляционную инстанцию. В жалобе ОУ говорится, что его расходы на содержание кондоминиума превышают суммы, полученные от собственников на содержание и текущий ремонт общего имущества. Жители задолжали управляющей компании более одного миллиона рублей, из-за чего НУ не продлила договор, уведомив собственников и муниципалитет в порядке, установленном законодательством и самим договором.

Поскольку между вами и владельцами нет соглашения, сумма выплаты по содержанию жилья не была утверждена, GZI не может обязать УО выполнять свои обязанности по управлению домом без указания источника финансирования этих услуг. Поскольку дом исключен из реестра лицензий, компания не имеет права управлять этим домом.

Но Апелляционный суд, как и предыдущий, в очередной раз опирался на часть 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ при принятии решения. Судья уточнил, что это правило направлено на соблюдение прав граждан, гарантирует безопасность работы кондоминиума и непрерывность управления домом и коммунальными услугами жителей.

Владельцы помещений не выбрали новое УО и не создали ТСЖ для управления домом. Муниципалитет объявил два открытых тендера по выбору компании, но в них никто не участвовал. Таким образом, суд пришел к выводу, что управляющая компания Dersu обязана управлять спорным домом в целях обеспечения безопасности и комфорта его жителей.

Неважно, что у владельцев помещений дома накопилась большая задолженность по оплате ЖКХ перед компанией – эти вопросы не являются предметом споров. Законодательство не освобождает МА от выполнения требований в области домашнего хозяйства из-за бесполезности этой работы. Решение первой инстанции осталось в силе.

При исключении дома из реестра лицензий собственники или муниципалитет должны выбрать новую УО

Кассационный суд, в который ОУ подал апелляцию, также сослался на положения части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве основания для разрешения спора между компанией Dersu и организацией GZI.

Читайте также:  Сколько сейчас стоит коммуналка и аренда жилья на Украине. Рассказываю всё, как оно есть

Управляющий орган пытался указать суду на незаконность принуждения ее к управлению домом, лишенным лицензии. Жилищное законодательство не налагает это обязательство на AG до тех пор, пока не будет выбрана новая компания, если договор управления истек и не был продлен.

Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса РФ муниципальное образование, получив уведомление об исключении дома из лицензионного реестра, было обязано созвать общее собрание собственников помещений в МКД с тем, чтобы они выберут новую компанию или изменит способ управления. Если жители дома не примут решения, проводится открытый конкурс в соответствии с частью 5 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации. В случае отсутствия желающих получить дом в управление по конкурсу, местное самоуправление назначает временного УО в соответствии с частью 6 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кассационный суд поддержал эти доводы ОУ, но ни в коем случае не отменил решение первой инстанции. Он подчеркнул, что муниципалитет обязан предпринять все эти действия. Но пока этого не сделает местное правительство, компания обязана управлять MKD.

Случай прекращения договора управления из-за отказа УО его продлить

Доводы управляющей организации были заслушаны в Верховном суде РФ, куда компания подала жалобу. Верховный Суд РФ, изучив материалы, признал, что ранее коллеги неправильно подошли к разрешению спора и не учли важные обстоятельства дела.

Истец и собственники помещений спорного дома заключили договор управления по результатам открытого конкурса: на один год и с возможностью продления, если ни одна из сторон не заявит о расторжении этого договора, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ.

ОУ объявило об этом и разослало уведомления жильцам дома и ГЗИ. Согласно заявлению компании, ведомство исключило МКД из своей лицензии. OU перестала управлять домом.

Верховный Суд РФ отметил, что исключение сведений о кондоминиуме из лицензионного реестра по ч. 6 ст. 198 Жилищного кодекса РФ является основанием для прекращения управления таким домом МО. С момента исключения дома из реестра компания не имеет права управлять МКД, включая списание и сбор платежей за жилые помещения и коммунальные услуги и выдачу платежных документов потребителям.

Требования части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, когда надзорный орган исключает дом из реестра в связи с:

  • несоблюдение инструкций и неоднократные серьезные нарушения лицензионных требований;
  • препятствовать работе представителей контролирующих органов;
  • вступившее в законную силу решение суда о банкротстве общества;
  • прекращение действия, отзыв лицензии.
Читайте также:  Когда собственники жилья обязаны платить за домофон?

В остальных случаях требования части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ не применяются, даже если ОУ отказало в продлении договора управления в установленном законодательством порядке. Законодательство четко определяет, что в такой ситуации собственники на общем собрании собственников должны выбрать другое общее собрание или изменить способ управления домом. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс и, при отсутствии результата конкурса, назначает временный АПК в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2018 г. 1616.

Верховный суд РФ признал запросы ГЗИ незаконными и 19 апреля 2021 года направил дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

При отказе УО от продления договора она не должна управлять домом до выбора новой компании

В случае, если нет. А51-21536 / 2019, Верховный Суд РФ сделал важные для ОУ выводы, которые компании могут использовать для защиты в суде:

  1. Управляющий орган вправе отказать собственникам в продлении договора. Компания информирует их об этом, а также информирует орган GZI и муниципалитет.
  2. После исключения дома из лицензионного реестра такой УО теряет право управлять домом, и статья 200 Жилищного кодекса Российской Федерации на него не распространяется.
  3. Требования для продолжения эксплуатации дома после удаления информации о нем из реестра распространяются только на те предприятия, которые потеряли свой дом или лицензию из-за нарушений в своей работе. Перечень таких нарушений содержится в статье 198 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если AG отказалось продлить контракт на управление после истечения срока его действия, и орган GZI внес соответствующие изменения в реестр лицензий, вопрос управления и поддержания этого MKD не касается бывшего AG. С этого момента это проблема собственников помещений дома и муниципалитета: именно они должны решить, кто в этом случае будет нести ответственность за надлежащее содержание общего имущества в МКД.

# Британский бизнес # технологии и услуги # жилищно-коммунальное законодательство

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий