По какому критерию ГЖИ и суд разграничивают текущий и капремонт

ЖКХ

Какие критерии используются ЖЭКами и судом для разграничения между текущим и капитальным ремонтом?

Суды рассматривают дела, в которых они определяют, какие работы могут быть оплачены из фонда капитальных работ, а какие — из платы за текущий ремонт. Дело в том, что вопрос разделения технического обслуживания и капитальных работ до сих пор не ясен. Прочитайте, как NLA в настоящее время различает эти виды работы на дому и критерии, по которым суды распределяют источники их финансирования.

Текущий ремонт – предупредительный и нужен для устранения мелких неисправностей при эксплуатации дома

После окончания отопительного сезона жилищный кооператив и ТСЖ обязаны провести весенний осмотр общего имущества здания. По результатам осмотра они составляют акт, в котором фиксируют обнаруженные дефекты в элементах дома и планируют работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 г. № 7026-АС/08 указано, что текущий ремонт (ТР) заключается в устранении незначительных дефектов, выявленных в ходе ежедневной эксплуатации дома. Это работа по систематическому и своевременному предотвращению структурного износа дома с помощью профилактических мер. Аналогичное определение ТО как профилактического обслуживания дано в пункте 18 ПП РФ № 491.

Согласно пункту 3.1 ГОСТ Р 56535-2015, текущий ремонт — это комплекс работ и услуг, которые включены в план работ и выполняются в рамках содержания общего имущества. Она выплачивается из средств, которые владельцы ежемесячно платят за содержание квартиры. Сумма этих работ «не превышает 30% от стоимости ремонтируемого имущества».

Читайте также:  Регионам о надзоре за УО в 2022 году: что нужно знать о проверках

Обязан ли УП проводить техническое обслуживание без решения общего собрания?

Капремонт – восстановление элементов дома не менее, чем на 50% от конструкции или системы

Согласно позиции Минстроя России, реновация — это восстановление утраченных первоначальных технических свойств элемента здания в целом. В то же время основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В статье 2 Закона № 185-ФЗ под капитальным ремонтом жилого дома понимаются работы, устраняющие дефекты изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников. В такой же трактовке понятие капитального ремонта представлено в п. 21 ПП РФ № 491.

В рамках капитального ремонта конструкций и инженерных систем общего имущества жилого дома замене подлежит не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы (пункт 2.1.6, примечание 1 к таблице 2.3 раздела 2. 2 Методических рекомендаций Фонда муниципального и жилищного строительства от 15.02.2013). Согласно п. 3.13 ГОСТ Р 51929- 2014, объем таких работ должен выходить за рамки текущего ремонта. Они покрываются из фонда капитального ремонта за счет ежемесячных взносов собственников.

Почему новое здание иногда требует ремонта после сдачи его в эксплуатацию инвестором?

Ремонт менее 30% от ремонтируемого имущества нельзя оплатить из фонда капремонта – это текущие работы

Многочисленные определения не позволяют однозначно отнести те или иные работы к текущему или капитальному ремонту, что приводит к судебным спорам. Верховный суд РФ рассматривает дело № А50-15201/2021, в котором ТСЖ и кондоминиум разошлись во мнениях о том, за счет каких средств — текущего или капитального ремонта — следует оплачивать работы, проведенные в доме на сумму 4,1 миллиона рублей.

В одном из многоквартирных домов Пермского края собственники проголосовали в ТСЖ за проведение капитального ремонта с использованием средств со специального счета. ТСЖ заключило договоры с подрядчиками и выплатило им 4,1 миллиона рублей после завершения ремонта.

Читайте также:  Восемь рекомендаций УО от органов ГЖН по вопросам управления домами

Однако после внеплановой проверки Инспекция коммунального и жилищного хозяйства выдала предписание об устранении нарушений. Агентство пришло к выводу, что в здании был проведен текущий ремонт и он должен быть оплачен из соответствующего фонда, а деньги на специальном счете должны быть возвращены. ТСЖ с этим не согласилось и подало иск в суд, требуя признать приказ недействительным и не подлежащим исполнению.

Суды трех инстанций встали на сторону Агентства жилищно-коммунального хозяйства, установив, что объем выполненных работ по ремонту внутренних инженерных сетей в здании «явно меньше 30%» — это был текущий ремонт. Они не могут быть оплачены из фонда капитальных работ — такие работы включены в Минимальный перечень 290 и установлены в Положении 170. Их стоимость должна быть включена в плату собственников за содержание квартиры.

Собственники имеют право выбрать любые работы за счет средств фонда капитальных работ на специальном счете только в том случае, если ОКС утвердит размер взноса сверх минимального (ч. 3 ст. 166 Жилищно-имущественного кодекса). Поскольку взнос в спорном доме равен минимальному взносу, собственники имеют право в рамках капитального ремонта выполнять только работы и услуги в рамках Пермской региональной программы.

Суды отклонили иски ТСЖ, и ассоциация обратилась в Верховный суд Российской Федерации. Дата слушания еще не назначена.

Должно ли ТСЖ выполнить утепление фасада здания за счет текущего ремонта?

На заметку

Если фонд капитального ремонта создается за счет взносов, не превышающих минимальный размер, установленный регионом, собственникам и ТСЖ следует ознакомиться с нормативными актами, определяющими перечень работ, которые могут быть выполнены за счет средств фонда.

Если такой список не включает виды работ, которые необходимо выполнить в здании, их следует запланировать в рамках текущего обслуживания МФБ. Обратите внимание, что ЖЭКи и суды часто используют процентный анализ для разграничения видов ремонта общего имущества: до 30% ремонтируемого имущества — текущий ремонт, свыше этого значения — капитальный.

Канал,

Веб-портал для ТСЖ и жилищных ассоциаций

ВКонтакте

Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий