Почему рынок новостроек уже не тот: как менялась доходность за 10 лет

Новостройки

Рынок новостроек уже не тот… Как ни крутите, но за 10 лет начиная с 2008-ого года вкладывать в котлован и собирать куш на этапе сдачи дома уже нельзя настолько прибыльно. Почему? Давайте посмотрим, что происходило на рынке недвижимости и строительства последние 10 лет.

1 – С чего все началось

2008-ой год. Появился 214-ФЗ. Это было закон, который (!!!) впервые за историю строительной отрасли начал что-то регулировать и контролировать, чтобы защитить ЛЮДЕЙ-вкладчиков.

Если раньше у физлиц не было никакой законодательной защиты, если их застройщик обанкротился, то 214-ФЗ явился это изменить.

При вложении на начальном этапе строительства и продаже, когда дом достроится – это прямая спекуляция. Однако раньше такой ход мог принести до 70% доходности и роста стоимости.

Потому что строительная отрасль всегда была ненадежной. В 2008-ом году, когда появился 214-ФЗ, чтобы хоть как-то навести порядок, рынок по-прежнему оставался для частных инвесторов темной лошадкой: никто не знал, какие застройщики действительно достроят объект, а какие – разорятся по ходу пьесы.

Это было самое сладкое время для отчаянных инвесторов, кто мог оценить перспективу бизнеса и был готов рискнуть – доходность вложений в новостройки и продаже их по переуступке достигала 70%.

2 – Доходность от вложений в новостройки падает, но все равно пока остается выше депозитной

2011-2017 годы – самое безопасное время для вложений в новостройки: уже все поняли, в какие объекты можно вкладываться, какие объекты могут хорошо "отработать" при перепродаже.

Читайте также:  Старты продаж в новостройках Москвы в августе 2020 года

Постепенно застройщики начали зарабатывать себе репутации, рынок инвесторов (= читайте: простых людей) начал понимать, какие компании КАК строят, ЧТО хорошо продается, за КАКУЮ цену можно купить, а главное, затем продать объект.

Доходность вложений в новостройки , но по-прежнему была гораздо выше акций и депозита. Рынок новостроек и переуступок поднимался, конкуренция среди застройщиков росла, чиновникам начинало мешать.

Например, в 2012-2013-ом годах можно было купить квартиру в строящемся доме в ипотеку за 2,5 млн и через 18 месяцев продать объект с доходностью 24,33%.

В 2020-ом году такого и в помине нет.

3 – Удлинился срок сдачи дома

Количество застройщиков на рынке недвижимости и строительства стало меняться. Рынок стал все более напоминать здоровую , когда игроки вынуждены бороться за покупателя, напрягаться, чтобы снижать издержки, но при этом предлагать конкурентноспособный продукт, дабы удержаться на рынке.

Если раньше можно было проанализировать локацию будущей новостройки (пятно), изучить инфраструктуру, провести анализ новостроек-конкурентов вокруг, но с ростом конкуренции это уже было мало.

Вспомните объекты ЖК "Солнечный город" от Сетл Сити (1-ая очередь), ЖК "Охта" от ЛСР – все было просто и понятно!

Теперь застройщики изощряются и придумывают концепции, включают в проекты фонтаны, арт-объекты, новые планировки. Это все приводит к удлинению сроков строительства (от старта продаж и до этапа ключей), а также к увеличению цены покупки.

4 – Ужесточение законодательства

Когда-то чиновники решили поддержать народ, придумав 214-ФЗ для защиты дольщиков. Теперь те же чиновники решили перекрыть кислород простым людям, кто уже понял фишку "карусели" с новостройками – и тоже попытался что-то вложить, чтобы заработать.

1 июля 2019-ого года власти переписали 214-ФЗ и пустили в действие: рынок новостроек перевернулся.

Условия существования стали сильно жестче для застройщиков, себестоимость строительных проектов выросла, цена продаж пошла вверх, ЦБ РФ поощряет дешевую ипотеку.

Читайте также:  Обзор ЖК «Катуар» от застройщика ГК «Ферро-Строй»

Выгодных новых проектов (новостроек) нет до сих пор! Я вот смотрю сейчас и анализирую: ну, куда, куда я вот сейчас хотела вложить, чтобы было дешево и сердито. Да никуда. Что-то приличное теперь и стоит прилично. Что-то сомнительное – это 100%-ый провал, понятно с порога.

Дальше вы сами знаете и помните: повышение цен на стройматериалы, зачистка рынка застройщиков (поглощение слабых игроков сильными) и пандемия первую половину 2020-го года.

Сегодня доходность от вложений в новостройки – : дороже обойдется склейка сделки и комиссии банку. Продать строящуюся новостройку все сложнее, ибо Центробанк и застройщики делают ВСЕ, чтобы люди покупали квартиры напрямую, а не связывались с переуступками: тут вам и дешевая ипотека, например, чуть ли не как в Европе.

Что делать? Куда пристроить лишние 100-200 тысяч

Так или иначе, надо думать и искать новые возможности, куда можно пристроить свободные 100-200 тысяч.

Куда? Акции? Облигации? Опять недвижимость?

Я по-прежнему верю в недвижимость. Но не в жилые новостройки как физлицо.

К счастью, мне есть теперь, где жить: купив несколько квартир в стройке, я выбрала самую для проживания в хорошей локации и оставила ее себе. Теперь можно подумать о чем-то еще, например, о новых способах вложений.

Да, мне нравится недвижимость за ее консервативность, неповоротливость, неуклюжесть и долгосрочность (сроки вложений не менее 5-ти лет).

Сейчас я изучаю фонды недвижимости, слушаю вебинары, читаю книжки. Фонды пришли к нам из США, в России есть компании-слепки, сделанные по образу и подобию американских. Кто они? Как называются? Как их найти? Я могла бы кратко написать об этом в этой публикации, но знаю, что на Дзене никто не читает длинные тексты))) Напишу в следующем посте.

Читайте также:  Московские новостройки подорожают на треть!

каналкартуЯндекс.Кошелек

ТвиттерTelegram

Источник

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий