«Покупайте ОФЗ вместо квартир!». А надо ли?

Недвижимость

BCS Investments недавно опубликовала интересную статью».

Стимулируя инвестиции в ОФЗ (далее — ОФЗ), БКС решила сравнить, какой доход принесут ОФЗ и сдача квартир в аренду.

Сам метод сравнения денежных вложений работает всегда. Но именно эта статья в сегодняшнее время вызвала определенные вопросы.

Начинается сразу не бровь, а в глаз

«Рынок арендного жилья сокращается. С начала марта предложение выросло на 40-50%, а спрос упал на 10-30%.

Доходность аренды жилья как минимум в 5 раз ниже, чем по депозитам, и в десять раз ниже, чем инфляция. Давайте посчитаем, что ждет инвесторов в ближайшие три года».

Откуда были взяты цифры спроса и предложения, авторы не указывают.

А вот про доходность аренды по сравнению со ставками по депозитам, похоже, правда.

Но не все депозиты.

Только краткосрочные депозиты (до 3-х месяцев) сегодня ровно в 3,5-4 раза выгоднее, а если положить деньги на депозит на год, то прибыль будет уже в 2-2,5 раза.

Далее идет обоснование

«Спрос на арендное жилье зависит только от доходов граждан, а предложение отражает дефицит или избыток реально построенных и готовых к проживанию квартир».

М-М-М.

Спрос на арендное жилье зависит от дохода.

А также от степени занятости (или уровня безработицы) в крупных и средних городах.

Если удастся сохранить уровень доходов и жить в более дешевом жилье, человек уедет из мегаполиса.

Если доход уменьшился, но даже при уменьшенной зарплате, жить придется в той же Москве; в регионах вы не получите таких доходов после снижения.

Потому что важно количество КУПЛЕННЫХ у застройщиков квартир.

А это другие цифры общего количества квартир, построенных застройщиками.

Читайте также:  Почему даже хороший ремонт в квартире не сделает жилье дороже при продаже? Объясняю на реальном примере

Рынок аренды просел

Вот причины, почему на рынке аренды все не так

«- выйти на рынок инвестиционных квартир, построенных за последние три года;

— заморозка сделок купли/продажи и уход продавцов в сегмент аренды;

— переселение жильцов в более дешевое жилье в связи с падением доходов

— отъезд экспатриантов и внутренних мигрантов».

Комментарий здесь только один — заморозка сделок купли-продажи и уход продавцов в сегмент аренды. Это относится только к инвестиционным квартирам.

А сейчас их не так много: неуверенность в завтрашнем дне и непонятные риски заставили инвесторов просто «прятаться».

Вряд ли это сильно увеличило количество предложений: квартиры инвесторов уже сданы (до 24.02) или готовы к продаже, но не к сдаче (сырые или недостроенные).

Немного про доходность

«В Москве в последние годы этот показатель колебался в районе 4,5%, но в последние месяцы снова снизился до 3,7% в год».

Почти согласен. Хотя 3,7% в год кажется некой минимальной отметкой, которая соответствует небольшому количеству квартир.

Я бы взял норму доходности по аренде жилья не элитного класса на уровне 4-5% годовых

Теперь про будущее

«Рост доходности жилья на текущем рынке возможен только за счет падения цен на квартиры. — очевидно».

«Покупайте ОФЗ вместо квартир!». А надо ли?

В любом случае это я

«Сейчас стандартная квартира стоимостью 15 миллионов в Москве приносит 45-47 тысяч в месяц или 550 тысяч в год. Если принять коррекцию доходности с 3,7% до 4,9% нормальной, то эта квартира должна подешеветь за три года до 11,5 млн, или 23%.

Общий объем инвестиций за три года: 1,65 млн дохода от аренды минус 3,5 млн падения цены самой квартиры равняется убытку в 1,85 млн».

Все цифры без учета инфляции, т.е на сегодняшний день.

Такой прогноз дает БКС.

Но это очень странно:

Падение цен на типовую квартиру в Москве на 23% без учета инфляции?

Читайте также:  Топ-10 новостроек в самых экологически чистых районах Москвы

Для меня это фантастика. Я с трудом верю в такие прогнозы.

Ну ладно, идем дальше.

И вот оно решение

«Мы торгуем ее [квартиру] на портфель облигаций с постоянным купоном (классические ОФЗ)».

То есть поменять «жесткое» (квартира, стены, крыша, ремонт, мебель, дом, район, часть города) на записи на складе — «мягкое»?

В БКС устанавливаются следующие условия:

«Мы не учитываем рост цен, предполагая, что оба варианта проиграют инфляции. Цель – получение стабильного дохода».

МММ почему?

Стабильный доход в 100 рублей сегодня и 100 рублей через три года несопоставимы.

В результате получается такая таблица:

«Покупайте ОФЗ вместо квартир!». А надо ли?

Очевидный вывод

«Инвестировать в ОФЗ выгоднее, чем снимать квартиру.

С учетом выручки от выкупа ценных бумаг инвестор получит от государства 5,9 млн рублей за три года владения ОФЗ. Упущенная выгода по сравнению с арендной квартирой: 4,2 млн. Можно интерпретировать это по-другому: дом должен был бы подорожать на 4,2 млн за три года (28%), чтобы превзойти безрисковую доходность ОФЗ. На сегодняшнем рынке это маловероятно».

А теперь пара мыслей

1. Трехлетний горизонт планирования очень актуален в текущей ситуации.

Для раскрутки ОФЗ это здорово, для реальной жизни — год максимум.

2. Фраза: «Жилье должно подорожать на 4,2 млн за три года (28%), чтобы превысить безрисковую доходность ОФЗ».

Подорожание квартиры на 28% (без учета инфляции, напомню) за три года до известных событий казалось бы походом на кофе с утра, легко и просто.

Странно, что сейчас БКС решил, что этого не будет.

А вот фраза «безрисковая доходность ОФЗ» уже пугает.

Буквально вчера был принят закон об утилизации.

Безрисковые ОФЗ апреля 2022 года кажутся очень забавными тем, кто помнит «безрисковые» ОФЗ августа 1998 года и то, что с ними было потом.

Да, тогда это были «другие» ОФЗ, но и сейчас страна находится в ситуации, в которой никогда раньше не была.

Читайте также:  Недвижимость - прогноз пессимистический

Честно: если бы у меня была квартира и была возможность сдать ее под 4% в год или уйти в ОФЗ на три года под 12%, я бы сохранил квартиру.

Лично я не готов верить государству по поводу стоимости квартиры.

И если я решу, что квартиры в моем инвестиционном портфеле на сегодняшний день являются низкодоходным активом и я готов с ними расстаться, то деньги от продажи я бы положил в депозиты.

В разных валютах, и вы бы получили гораздо больше, чем от вложений в «безопасные» ОФЗ.

Вместо выводов

Если вы относитесь к тому типу инвесторов, которые инвестировали в рост цен в 2020 году и решили сейчас получить прибыль и поменять деньги на более прибыльный инструмент, то инвестировать во что-то на финансовом рынке — не идея.

Риски вмешательства государства в рыночные механизмы (например, валютный рынок) все еще слишком высоки.

Гораздо проще переводить средства с одного депозита на новый каждые три-три месяца и получать даже больше, чем на финансовом рынке в данный момент.

Кроме того, подоходный налог по депозитам, сделанным в 2021-2023 годах, равен нулю.

Но каждый думает своей головой.

Ссылка на полную статью здесь

#квартира #недвижимость #продажа квартиры #продажа квартиры #инвестиции #инвестиции #инвестиции #офз #доходность инвестиций #доходность облигаций

«Покупайте ОФЗ вместо квартир!». А надо ли?

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий