В конце мая 2022 года в новом письме Минстрой России в очередной раз изложил свою позицию по вопросу заключения прямых договоров в зданиях с централизованным теплоснабжением. Мы собрали письма ведомства по этому вопросу, а также приводим мнение Верховного суда РФ и законодателей о том, могут ли собственники таких зданий перейти на договоры РСО.
- В секторе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации не существует механизма перехода на прямые договоры в доме, оборудованном системой централизованного теплоснабжения, если он находится в управлении компании или фирмы
- Минстрой России: сначала запретил, потом признал возможными прямые договоры в зданиях с котельной системой
- Для заключения прямых договоров в зданиях с узлом централизованного теплоснабжения важно правильно сформулировать вопросы ОСС и предмет таких договоров
- Верховный суд РФ запретил переход зданий с системами централизованного теплоснабжения на прямые договоры: поставщиком услуг всегда является управляющая компания здания
- Законодатели предлагают закрепить в Жилищно-коммунальном кодексе право собственников жилья с бойлерами заключать прямые договоры
- К сведению
В секторе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации не существует механизма перехода на прямые договоры в доме, оборудованном системой централизованного теплоснабжения, если он находится в управлении компании или фирмы
Согласно части 1 статьи 157 (2) Закона о муниципальных услугах (ЗМУ), собственники помещений в жилом доме вправе принять на общем собрании решение о переходе на прямые договоры на коммунальные услуги с РЭСО.
Реализация этого права стала проблемой для жителей многоквартирных домов (МФБ), которые для приготовления горячей воды используют собственное оборудование — индивидуальные тепловые пункты (ИТП). В таких МКД поставщики ресурсов поставляют в дом коммунальные ресурсы: холодную воду или теплоноситель и тепловую энергию для его отопления (часть 12 статьи 2, часть 1 статьи 7 № 416-ФЗ, пункт «б», пункт 4 ПП РФ № 354).
Отопление осуществляется в системе отопления жилого дома исполнителем коммунальной услуги по ГВС — с помощью электричества, газа или тепла, подаваемого в дом (ст. 157(2) Закона о ЖКХ РФ). В таких зданиях прямые договоры с РСО должны заключаться в трех случаях:
- Способ управления не выбран или не реализован в доме (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ);
- В здании выбран метод прямого управления (статья 164 Закона о ЖСК РФ);
- Дом остается без управляющей компании и новая компания не была выбрана или назначена по результатам открытого конкурса (п. 17 ПП РФ № 354).
В таких жилых домах собственники заключают прямые договоры с РЭСО на коммунальные ресурсы, которые предоставляет организация. Это соответствует положениям п. 54 ПП № 354 54 З П О РФ № 354.
Однако если собственники выбрали компанию по управлению домом или создали ТСЖ или кооперативную ассоциацию, законность перехода на прямые договоры вызывает сомнения. Ниже приводится позиция властей и Верховного суда Российской Федерации.
Как оплачивается электроэнергия для работы системы централизованного теплоснабжения
Минстрой России: сначала запретил, потом признал возможными прямые договоры в зданиях с котельной системой
Минстрой России выпустил три письма по вопросу заключения прямых договоров в домах, где услуги горячего водоснабжения предоставляются с использованием бойлеров. Они отражают две противоположные позиции.
Установить это не представляется возможным. В своем письме от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 Минстрой РФ указал, что в домах с МКД поставщик ресурсов — теплоносителя и ресурса для его нагрева — не предоставляет коммунальную услугу по горячему водоснабжению. Она лишь предоставляет ресурсы для их производства. Поэтому в доме с повысительным нагревателем невозможно заключить прямой договор с поставщиком ресурсов на поставку горячей воды для бытовых нужд.
Из этого можно сделать вывод. В своем письме от 04/02/2019 № 3080-ОО/06 агентство указало, что владельцы квартир в зданиях с бойлерами могут заключать прямые договоры, но не напрямую на поставку горячей воды. Для того чтобы такой дом перешел на прямой договор водоснабжения и не был отклонен ОПБМР, собственники должны принять решение на ОСС о его заключении:
- Договор на поставку тепла в здание для нагрева воды для горячего водоснабжения;
- Договор на поставку холодной воды для горячего водоснабжения.
Третье разъяснение появилось 31 мая 2022 года: Минстрой России в письме № 24513-МС/04 подтвердил позицию 2019 года о том, что собственники помещений в здании, оборудованном системой централизованного теплоснабжения, могут заключать прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией на нецентрализованную систему горячего водоснабжения и централизованное горячее водоснабжение здания. Контракт составляется отдельно для каждого элемента с компанией, которая его поставляет.
Как рассчитывается плата за воду и отопление в домах с системой распределения горячей воды?
Для заключения прямых договоров в зданиях с узлом централизованного теплоснабжения важно правильно сформулировать вопросы ОСС и предмет таких договоров
Аналогичное мнение в 2018 году высказала Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации R1. В выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: мечты становятся реальностью» она привела законодательные положения, позволяющие жителям домов с муниципальной системой централизованного теплоснабжения напрямую заключать договоры с РСО, и как это правильно сделать.
Как отметил эксперт, согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, граждане могут свободно осуществлять свое право на заключение договора. Ограничение жилищных прав граждан возможно только в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов личности, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 ГК РФ). Заключение прямого договора не подпадает под эти условия, то есть права жителей домов с повысительной насосной станцией в данной ситуации не могут быть ограничены.
Елена Шерешовец отметила, что для заключения договоров с РЕСО необходимо правильно сформулировать повестку дня, по которой будет проходить голосование на ОСС. Согласно части 4.4 статьи 44 Жилищно-коммунального кодекса, начало повестки дня должно быть изложено следующим образом:
«Принять решение о заключении собственниками помещений в жилом доме следующих договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями…».
Затем выберите формулировку, которая подходит для системы ГВС и отопления данного жилого здания в случае нецентрализованной системы как отопления, так и ГВС. Если здание использует электричество для отопления, в повестку дня следует включить следующую формулировку:
«Решить, что собственники помещений в жилом доме заключают с ресурсоснабжающими организациями следующие договоры ресурсоснабжения:
- …энергоснабжения, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг по энергоснабжению и производству тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения многоквартирного дома.
- …холодного водоснабжения и водоотведения, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг по снабжению холодной водой и водоотведению и выработке тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения многоквартирного дома, а также по снабжению горячей водой многоквартирного дома и водоотведению.».
Правильно оформленный протокол ОСС не гарантирует, что поставщик ресурсов сразу же согласится перейти на прямые контракты. Однако в случае отказа у владельцев будет возможность отстоять свою позицию в суде.
10 вопросов о работе ОСС в прямых договорах собственников с РЕСО
Верховный суд РФ запретил переход зданий с системами централизованного теплоснабжения на прямые договоры: поставщиком услуг всегда является управляющая компания здания
Иную позицию высказал Верховный суд РФ в деле № А17-8192/2019. Судья постановил, что заключение прямого договора на ГВС в зданиях с системами централизованного теплоснабжения невозможно. Поставщик ГВС не имеет права быть поставщиком коммунальных услуг для горячего водоснабжения в здании с муниципальной системой централизованного теплоснабжения.
Если в доме нет централизованной системы горячего водоснабжения, поставщиком этой услуги всегда является управляющая организация, товарищество собственников жилья или кооператив. Решение общего собрания собственников не должно противоречить первостепенным потребностям управления жильем и муниципальных служб.
Законодатели предлагают закрепить в Жилищно-коммунальном кодексе право собственников жилья с бойлерами заключать прямые договоры
Депутаты Государственной Думы России пытаются положить конец спору мнений. В мае 2020 года был внесен законопроект под номером 960730-7. Документ предлагает в статье 157.2 Жилищного кодекса РФ установить особые правила заключения прямых договоров в домах с индивидуальными тепловыми узлами и крышными котельными.
Авторы предложили дополнить статью 157.2 ЖК РФ частью 7.2 и установить в ней, что собственники помещений в домах с индивидуальными тепловыми узлами заключают договоры с ЦТП на поставку ресурсов для горячего водоснабжения. Документ был принят в первом чтении в марте 2021 года и во втором чтении в октябре 2021 года.
К сведению
Мнения Минстроя России, эксперта и Верховного суда России о правомерности заключения прямых договоров в зданиях с системой централизованного теплоснабжения разделились. Сегодня сложно сказать, насколько эффективным будет этот процесс, если собственники помещений примут такое решение на ОСС и обратятся в РСО с протоколом.
Поставщик ресурсов будет занимать ту или иную позицию в зависимости от своих интересов. Если РО и собственники не согласны с такой позицией, они будут иметь право оспорить решение РЕСО в суде. Однако трудно сказать, будет ли суд основывать свое решение на заключении Минстроя России или на решении Верховного Совета по конкретному делу.
Был ли в вашей практике случай перевода здания, оборудованного системой централизованного теплоснабжения, на прямые контракты? Расскажите нам об этом в комментариях.
Канал,
Веб-портал для ТСЖ и жилищных кооперативов
ВКонтакте
