Продажа квартиры с неполной ценой в договоре. Кто рискует больше: продавец или покупатель?

Недвижимость

Если квартиру продать надо, а срок владения, после которого платить при продаже налоги не надо не прошёл, большинство продавцов  продают квартиру по рыночной цене, а оформить хотят по заниженной стоимости. Чтобы сэкономить на налогах. Это у нас в стране типа народной «потехи»- не платить налоги или платить, но очень-очень мало.

Сначала немного "теории" – когда вообще возникает этот налог, составляющий на сегодня 13%.

Напомню, в каких случаях и после какого срока платить налог при продаже недвижимости не нужно

Если у вас единственное жильё, то срок, после которого платить налог с продажи уже не надо, составляет 3 года.

Если жилье не единственное, то срок, после которого налог платить не нужно составляет 5 лет, кроме случаев, когда квартира приобреталась по договору ренты, дарения или приватизации (по ним срок, после которого налог с продажи не взимается, составляет три года – в любом случае, даже если жилье не единственное).



Но есть исключения, и они касаются исчисления сроков владения

Первое : если собственность получена по наследству, срок владения считается не с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Росреестре, а с момента фактического принятия наследства, т. е. с момента смерти наследодателя. Если наследство получено от близкого родственника, и считать его надо с момента смерти наследодателя.

Читайте также:  Мы с сестрой согласились совместно сдавать квартиру, только как деньги делить не решили

Второе исключение, – если квартира новостройка и приобреталась у застройщика по:

– договору участия в долевом строительстве,

– по переуступке по договору долевого участия от юрлица,

– по договору об участии в ЖСК, 

– по договору уступки права требования по договору долевого участия от физлица,

– по другому договору, связанному с долевым строительством,

то срок владения считается И если жильё единственное, то для того, чтобы не платить налог при продаже квартиры, должно пройти три года с момента оплаты по соответствующему договору. Если жильё не единственное – то пять лет.

Итак, чем же грозит продавцу и покупателю занижение стоимости в договоре?

Рассмотрим риски каждого отдельно.

Риски покупателя

Если что-то пойдет «не так» и договор купли-продажи (ДКП) будет расторгнут по суду, покупатель получит только ту сумму, которая прописана в ДКП, а остальные деньги вряд-ли.

Например, продавца признают банкротом и сделку оспорят как не рыночную. Квартиру заберут. Продадут с торгов, покупателю вернут часть уплаченных денег (ту, что стояла в ДКП), а остальные деньги разделят между кредиторами.

Или расторжение ДКП по инициативе продавца, что мол, был болен, не понимал, что делает, – заставили, обманули и т. д. Суд расторгнет договор и обяжет продавца вернуть сумму, указанную в ДКП.

Риски продавца

На первый взгляд продавец рискует меньше. Но это только на первый взгляд.

Если покупатель, допустим, ипотечник, – банк заставит продавца написать расписку на разницу между ценой, указанной в ДКП и фактической стоимостью по договору. Якобы получил за неотделимые улучшения в квартире.

И все бы ничего, не случись с этим самым покупателем оказия: не получается у него платить ипотеку и квартиру придётся продавать. И тут он, этот самый ипотечник, понимает, что ему теперь придётся платить налоги вместо продавца квартиры. И побежит он в налоговую доказывать, что он заплатил за квартиру полную стоимость.

Читайте также:  Как подготовить загородный дом к сдаче в аренду: чек-лист для собственника

И налоговая ему «поверит» и не будет с него брать налог с продажи квартиры, приняв расписку об неотделимых улучшениях в качестве расписки за квартиру.

Но прилетит «письмо счастья» уже бывшему собственнику с требованием заплатить налог 13 процентов, да плюс штраф в 20 процентов, да плюс пени за время просрочки. Мало не покажется. Ведь помимо всего уклонение от уплаты налогов это уголовное преступление.

А есть даже мошенническая схема, построенная на желании продавцов не платить налоги

Суть её проста. Покупатель соглашается занизить сумму в договоре при условии двух расписок. Одна – на сумму в ДКП, а второпях – на оставшуюся часть за неотделимые улучшения вроде ремонта.

После регистрации перехода права в Росреестре мошенники-покупатели проводят экспертизу по определению стоимости неотделимых улучшений в виде ремонта. И она, соответственно, в несколько раз ниже суммы, указанной в расписке.

И по суду взыскивают разницу между ценой в расписке за неотделимые улучшения и оценкой экспертов.

Например, квартира стоит 50 миллионов рублей. В ДКП указали 20 миллионов рублей, в расписке за неотделимые улучшения – 30 миллионов рублей. Экспертиза оценила стоимость ремонта в 5 миллионов рублей. Суд обяжет продавца вернуть покупателю 30 – 5 = 25 миллионов рублей. Так как по мнению покупателей продавец их обманул и продал за 30 то, что стоит 25, и суд мошенники выиграют.

Как видите, рисков и для продавца, и для покупателя при занижении стоимости в ДКП предостаточно. Мой вам совет: старайтесь избегать сделок с занижением цены в ДКП и неважно при этом, покупатель вы или продавец.



Источник

Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий