📌 Запрос документов у продавца.
необходимо убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, на нее нет ограничений и обременений. Для этого нужно попросить продавца предоставить следующие документы:
– Заграничный пасспорт;
– Справочная документация (извлечена из ЕГРН). Кроме того, вы можете запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) или свидетельство о регистрации права собственности (при наличии);
– Документ о собственности (договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения или обмена – документ, служащий основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр).
📌 Подтверждающие документы.
В зависимости от того, когда была приобретена квартира, документы, подтверждающие право собственности на квартиру, могут отличаться.
❗Если квартира была приобретена до 15 июля 2016 года, у собственника необходимо сохранить свидетельство о государственной регистрации собственности – вы можете запросить его для проверки. Не выпускается с 15 июля 2016 года.
❗Если квартира была приобретена в период с 15 июля по 31 декабря 2016 года, справки не будет – будет только выписка из Единого государственного реестра.
❗С 1 января 2017 года ЕГРП и земельный кадастр объединены в единый государственный реестр недвижимого имущества – ЕГРН. Единственным юридическим документом на данный момент является выписка USRN об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Требуется для всех квартир, сертификат и ЕГР являются дополнением.
Данные паспорта должны совпадать со всеми остальными документами квартиры. Имя, серия, номер и другие данные должны точно совпадать.
При продаже квартиры у посредника нужно запросить доверенность и внимательно ее изучить. В доверенности должно быть четко указано, что уполномоченное лицо имеет право заключить сделку и принять деньги от покупателя.
Если квартира была приобретена после 1 января 2017 года, у продавца должна быть выписка из ЕГРН. Во втором разделе указаны собственники, документы, подтверждающие право собственности, ограничения и расходы на квартиру
С помощью выписки из ЕГРН проверяют, действительно ли квартира принадлежит продавцу. Вы можете запросить выписку в МФЦ или на сайте Росреестра в электронном или распечатанном виде.
В выписке содержится вся информация о квартире, от материала стен до информации о зарегистрированных правах. Пожалуйста, внимательно прочтите раздел «Информация о зарегистрированных правах». В нем указано, кто является собственником квартиры и на основании каких документов, есть ли ограничения или обременения на свойствах.
Выписку из ЕГРН на сайте Росреестра может запросить сам покупатель. Для этого вам необходимо заполнить анкету и указать, что данные запрашивает «другое лицо». Декларация будет неполной – в ней не будет личных данных. Таким образом, владелец все равно должен запросить полную выписку из ЕГРН.
📌 Проверка подлинности документов.
необходимо проверить подлинность паспорта продавца, документов о собственности и доверенности.
В паспорте не должно быть исправлений, перекошенных знаков и наклеек. Там должны быть все водяные знаки и принты, шрифты. Чтобы оценить состояние паспорта по его внешнему виду на дату выдачи, паспорт нового вида, полученный десять лет назад, мог оказаться подделкой.
Наличие залогов и арестов.
Габаритные размеры сверены по выписке USRN. Если есть залоговые права, вам необходимо проверить, являются ли они добровольными или обязательными. (добровольный – обязательство, когда собственник передает имущество в кредит. Принудительный – арест квартиры за долги).
Если в справке написано «Юридическая ипотека», это означает, что квартира изъята банком. Купить можно, но сначала нужно погасить ипотеку. Это может сделать собственник или покупатель – за счет стоимости квартиры.
Судебный процесс.
Недобросовестные хозяева не могут сообщить о наличии судебных споров по квартире. Это подтверждается выпиской USRN в разделе «Информация о зарегистрированных правах».
📌 Свидетельство о регистрации и законность перепланировки.
необходимо сравнить квартиру с планом этажа из регистрационного удостоверения, чтобы понять, делали ли хозяева какие-либо перепланировки. Если перепланировка проводилась, необходимо наличие документов, подтверждающих ее законность.
Вопрос перепланировки актуален, если квартира покупается в ипотеку. Банки не выдают кредиты на квартиру с незаконной перепланировкой. Продать такую квартиру в будущем тоже будет проблематично.
Проблемные владельцы.
Покупатель может столкнуться с такими проблемами, как несовершеннолетние, инвалиды или отсутствие владельцев.
Если квартира принадлежит ребенку или подростку, для совершения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Если дееспособность человека вызывает сомнения, родственники могут подать в суд на имущество в будущем. Сюда входят пожилые люди, инвалиды, алкоголики. В этом случае необходимо запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.
📌 Авторизация супруга.
Если квартира куплена в браке, для ее продажи потребуется нотариально заверенное разрешение от второго супруга. Если продавец тоже разведен. Согласие супруга – необязательный документ для Росреестра, но это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.
📌 Нет долгов.
Чтобы убедиться в отсутствии крупных долгов за коммунальные услуги и ремонт, необходимо изучить квитанции об оплате коммунальных услуг и капитального ремонта за последний месяц. Обычно в таких квитанциях есть столбец «дебет».
📌 Регистрация резидентов.
На момент заключения договора купли-продажи никто не должен быть прописан в квартире.
❗ Проверить квартиру можно самостоятельно, но лучше воспользоваться услугами специалиста в этой сфере – агента по недвижимости или юриста.
# недвижимость # агент по недвижимости # юрист
