Сдал квартиру “в чёрную” за оплату ЖКХ – придрались налоговики

ЖКХ

Моему клиенту пришло интересное письмо и налоговой инспекции. Налоговикам не понравилось, что человек предоставил в качестве отсутствия дохода от сдачи в аренду трёх квартир – договоры найма, в которых все затраты нанимателей состоят только из затрат на оплату ЖКХ.

Предыстория такая. У человека несколько квартир в домах, расположенных в курортном городе черноморского побережья России. Квартиры эти он, конечно же, уже очень давно сдаёт в аренду отдыхающим. Несколько лет назад один из жильцов, после конфликта – пожаловался на своего обидчика в ФНС: мол не платятся налоги от сдачи квартир в аренду.

По результатам жалобы началась налоговая проверка. Налоговики получили сведения из Росреестра обо всех объектах недвижимости этого человека. Когда они увидели, что гражданин владеет 3 квартирами на море – естественно у налоговиков возникли подозрения о том, что квартиры эти сдаются на возмездной основе и с вырученных денег не платится налог.

По запросу ФНС гражданин предоставил несколько договоров за проверяемый период времени, в которых, вместо арендной платы было просто прописано, что арендаторы ежемесячно оплачивают за собственника квартир затраты по ЖКХ, в том числе по показаниям счётчиков.

В пояснительном письме собственник квартир написал, что приобрёл эти жилые помещения в качестве инвестиций своих сбережений в недвижимость и не имеет цели извлекать прибыль из сдачи квартир в аренду. Но для присмотра за квартирами и для их уборки он предоставляет их гражданам в пользование, на условиях компенсации ими оплаты затрат на ЖКХ. Кроме того, эти граждане присматривают за сохранностью квартир и производят в них уборку.

По логике вещей вроде бы вполне законная сделка. Собственник разрешает гражданам жить в своей квартире, а граждане там убирают, следят за сохранностью имущества в квартире, поливают цветочки и оплачивают за собственника коммуналку. Какие могут быть тут претензии?

Но не так всё просто. По крайней мере, с точки зрения налоговиков. Вначале этого гражданина вызвали в налоговую инспекцию на опрос, где долго пытались доказать, что предоставленный собственником квартир договор противоречит закону и прикрывает фактические арендные отношения. Налоговый инспектор ну никак не мог поверить, что кроме оплаты коммуналки – постояльцы не платят суточную или месячную арендную плату за проживание.

Читайте также:  Новые изменения в квартплате: за что теперь НЕ НУЖНО платить

Чем всё закончилось для собственника квартир?

По мнению налоговой – когда арендаторы компенсирует расходы по фиксированным коммунальным платежам (содержание жилого помещения, коммуналка не по счётчикам, затраты на содержание общедомового имущества) – у собственника от этого образуется доход и экономическая выгода. И поэтому с полученных от граждан денежных сумм надо заплатить НДФЛ в размере 13%. Так как вне зависимости от того – живёт в квартире кто-то или она пустует – собственник всё равно оплачивал бы такие коммунальные услуги. А сейчас ему такую оплату компенсируют постояльцы. Имеется выгода!

А вот та часть коммунальных платежей, которая начисляется уже по счётчикам потребления и оплачивается проживающими в квартире гражданами – доходом самого собственника не является и налог тут платить не надо. Так как у собственника этих коммунальных расходов бы не было, если бы в его квартире никто не проживал.

Причём не важно: сами постояльцы платят за квартиру или передают деньги собственнику и он оплачивает коммуналку – считается, что собственник получает с этого доход в натуральной форме, который должен облагаться налогом. 

Но это затрагивает только ту часть коммунальных платежей, которые никак не зависят от фактического потребления и были бы у собственника вне зависимости от того, сдаёт он свою квартиру или эта квартира пустует.

Что я объяснил своему клиенту

В случае, когда квартира фактически сдаётся в аренду, но арендатор платит только по квитанциям за ЖКХ, а остальные деньги передаёт собственнику наличкой – теоретически существует риск в любое время засветить эти доходы перед налоговиками. Как это может произойти?

  • Может наябедничать квартиросъёмщик, как произошло в рассматриваемом случае.
  • Может возникнуть подозрение у ФНС, когда собственник сделает какие-то крупные покупки. Сегодня налоговики всё чаще задают вопросы гражданам, приобретающим дорогостоящие товары (машины и квартиры). И вопрос у них всегда один – откуда деньги на покупку? У меня уже был такой клиент, которого налоговики пытали после покупки им дорогостоящего автомобиля. Я рассказывал об этой истории.
  • Кроме того, ФНС планирует в скором времени создать единую базу учёта и контроля за сдачей гражданами в аренду квартир и домов. Конечно, это делается для того, чтобы пресечь сдачу квартир в чёрную. Об этом я рассказывал в этой статье.

Ну и чем ещё чреваты такие нелегальные отношения с квартиросъёмщиками – такой арендатор может оказаться не порядочным: пожить, накопить долги и просто уехать. Доказательств того, что он что-то должен собственнику в этом случае не будет.

✅Подписывайтесь на мой дзен-канал . Каждый день – правовые новости.

Читайте также:  Получил платежку ЖКХ за январь 2021 и был неприятно удивлен. Выросли тарифы по 2-м позициям, причем прилично

✅ Подпишитесь на мой ютуб-канал . Кстати на нём уже 130 000 подписчиков. Ведь там я отвечаю на юридические вопросы подписчиков и бесплатно консультирую их в комментариях к видео!

✅ А этой моё сообщество ВКонтакте . На нём удобнее общаться.

Источник

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий