Семь запретов для собственников квартир и нежилых помещений в МКД

ЖКХ

Семь запретов для владельцев квартир и нежилых помещений в МКД

Как показывает практика, собственники помещений в МКД часто считают, что раз квартира или офис оказались в их владении, то они могут делать там все, что захотят. Мы понимаем, что закон и суд запрещают жильцам делать в доме.

Проводить несогласованные перепланировки и переустройство помещений

«Парламентская газета» в одной из статей рассказала о необычных нарушениях со стороны жителей МКД. Так, в Омске хозяин построил в квартире бассейн. Другой владелец установил джакузи на лоджии, а кто-то установил в комнате ванну. Такие действия являются нарушением требований по перепланировке и переустройству помещений в МКД.

Запрет самовольной перепланировки — одно из самых обсуждаемых в СМИ и экспертами ограничений для жителей МКД. Мы много раз писали на эту тему:

  • Верховный суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
  • Могут ли хозяева совместить квартиру с лоджией
  • С кем согласовывать реорганизацию, которая затронет общее имущество
  • Почему ОУ не несет ответственности за несанкционированную реконструкцию

Вывод: если у собственника нет разрешений на перепланировку или переустройство своего помещения, то он не вправе их проводить.

Конституционный суд РФ и иные суды о согласии всех собственников на реконструкцию

Нарушать правила пожарной безопасности при курении и разводить открытый огонь на балконе

В октябре 2019 г вступило в силу Постановление Правительства РФ от 20 сентября 2019 г. № 1216. Оно запрещает использование открытого огня на балконах и лоджиях жилых домов.

Курить на собственном балконе можно, но только в том случае, если это не угрожает пожарной безопасности и не мешает соседям. Так, уже в начале октября 2019 года на жителя Ставропольского края был наложен штраф по статье 20.4 КоАП РФ за непотушенную сигарету, из-за которой возник пожар на балконе МКД.

Курение в общественных местах МКД запрещено. Исключение составляет специальное место, оборудованное по решению УСС для этого. Курилка должна соответствовать требованиям, прописанным в приказе Минстроя РФ и Минздрава РФ от 30 января 2021 г. № 32/пр/33.

Читайте также:  Получение паспорта готовности МКД к отопительному сезону

Вывод: открытый огонь на балконах запрещен. Курить можно только в своей квартире, если не нарушаешь права соседей, или в специально оборудованном месте.

Содержать опасных животных и нарушать правила пользования помещениями, заводя питомца

Вопрос содержания в квартирах разных видов домашних животных и их количества в НПД напрямую не урегулирован. Но в постановлениях Правительства РФ от 27 июня 2019 г. № 795 и от 27 июня 2019 г. № 819 прописан перечень животных, которых гражданам запрещено содержать: это домашние животные, представляющие опасность для их владельцы. Например, крупные хищники или ядовитые представители фауны.

Жителям МКД нельзя держать в квартире коз, кур и коров. Сельскохозяйственные животные должны проживать в специальных помещениях, предусмотренных Законом Российской Федерации от 14 мая 1993 г. № 4979-1 «О ветеринарии».

Содержание в квартирах более традиционных домашних животных (кошек и собак) должно соответствовать требованиям Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными». Их владельцы обязаны соблюдать санитарно-гигиенические, экологические нормы, требования пожарной безопасности и правила использования жилых помещений.

Количество животных, которых можно содержать в квартире, федеральными нормами не установлено. Но в регионах пытаются исправить эту ситуацию. Например, в Кировской области в феврале 2021 года вступили в силу правила содержания домашних животных. По их словам, количество домашних животных в квартире зависит от ее площади и количества проживающих в ней людей.

Домашним животным не разрешается ходить по объектам или в местах общего пользования. Это, как отмечают эксперты Ассоциации «П1», причинение ущерба общему имуществу собственников и нарушение правил пользования жилыми помещениями.

Вывод: в квартире можно содержать только безопасных и средних животных, при условии, что это не нарушает установленных санитарных и других норм.

Семь запретов для владельцев квартир и нежилых помещений в МКД

…и без коров

Организовать в квартире хостел или бар

Законодательством предусмотрен исчерпывающий перечень запретов на осуществление предпринимательской деятельности на территории МКД:

  • В квартире можно организовать небольшой бизнес. Например, там могут работать юристы и нотариусы, онлайн-школа. В ней можно приготовить торты или сшить одежду на заказ.
  • В нежилых помещениях допускается размещение продовольственных магазинов, пунктов продажи предметов первой необходимости, офисов организаций, аптек и столовых.

Но законодатели в последние годы сузили список таких организаций. В 2019 году был принят Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ, запрещающий открытие гостиниц и общежитий в жилых помещениях МКД.

Читайте также:  Нюансы работы с персональными данными: НПА, штрафы и типичные ошибки

Федеральным законом от 24.04.2020 № 145-ФЗ, вступившим в силу с 05.05.2020, установлено, что каждое заведение МКД с разливным спиртом должно иметь комнату отдыха для посетителей площадью не менее 20 м2. Кроме того, в барах запрещено продавать алкоголь с 23:00 до 8:00.

Вывод: Работать можно как в жилых, так и в нежилых помещениях МКД, но только по определенному типу специалистов и при соблюдении установленных ограничений.

Пять сложностей перевода из жилого помещения в МКД в нежилое

Открыть контактный зоопарк

Запреты, распространяющиеся не на все виды деятельности в МКД, указаны непосредственно в федеральном законе. Они возникают в результате толкования законов, санитарных норм и технических регламентов. Давайте посмотрим примеры ниже.

В конце 2020 года в ВС РФ рассматривался вопрос о том, можно ли содержать контактный зоопарк в МКД. Бизнесмен из Санкт-Петербурга организовал центр с енотами в нежилом доме. Роспотребнадзор после обращения соседей провел внеплановую проверку и выдал владельцу питомника предписание об устранении нарушений ст. 11, 24 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

В ведомстве указали, что питомники и передержки животных должны располагаться в санитарно-защитной зоне в 100 метрах от жилых домов. Бизнесмен не согласился с этим решением и обратился в суд (дело № А56-86134/2019). Три инстанции и Верховный суд РФ пришли к выводу, что устройство питомника с одомашненными енотами в жилом многоквартирном доме нарушает санитарно-эпидемиологические нормы.

Вывод: нельзя устраивать контактные зоопарки в многоквартирных домах.

Организовать комплекс с сауной или баней

В Томске один из жителей МКД подал в суд на соседа снизу за угар хлора. Открыт оздоровительный комплекс с сауной в нежилом здании. Владелец сауны представил в суд проектную документацию комплекса и заключение экспертизы о том, что он не нарушает санитарных, строительных и пожарных норм и правил. Суд первой инстанции согласился с собственником нежилого помещения.

Апелляционный и Кассационный суды придерживались другой точки зрения и отменили решение первой инстанции. Согласно п. 2.1 СанПиН 2.1.2.3150-13 бани и сауны должны располагаться в отдельных зданиях. Ваше оборудование в многоквартирных домах не допускается.

Кроме того, в проектной документации комплекса не было подтверждено, что собственник получил разрешение на переустройство объектов. Размещение сауны в подвале многоквартирного дома противоречит требованиям безопасности здания при его эксплуатации (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2021 по делу № 8Г-4738/2021).

Читайте также:  СГК об отопительном сезоне: вопросы и ответы

Вывод: сауны и бани в МКД запрещены, они должны располагаться в отдельных зданиях.

Обслуживать автомобили и продавать автозапчасти

В Башкортостане магазин автозапчастей и производственное предприятие по ремонту автомобилей и замене автомобильных масел были размещены индивидуальным предпринимателем в пристроенном к многоквартирному дому здании.

Орган пожарного надзора провел внеплановую проверку и установил нарушение требований пожарной безопасности, предусмотренных пунктом 5.2.8 СП 4.13130.2013. Согласно этому правилу, магазины, торгующие автозапчастями, шинами и моторными маслами, не могут располагаться в МКД. Департамент привлек ИП к административной ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ со штрафом в размере 20 тысяч рублей.

Бизнесмен подал иск в суд, считая, что не обязан соблюдать нормы свода правил. Его деятельность не угрожала обитателям дома. Но суды трех инстанций с ним не согласились.

Истец должен соблюдать п. 5.2.8 СП 4.13130.2013, что прописано в ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (постановление Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2021 по делу № 16-7122/2021).

Вывод: в многоквартирном доме, даже флигеле, нельзя открывать автосервис или продавать шины.

Рекомендации MA по пожарной безопасности в домах

Управляющим организациям на заметку

Список запретов для владельцев жилых и нежилых помещений обширен – мы проанализировали лишь часть из них. И пополняется: например, сейчас в Госдуме РФ рассматривается законопроект, запрещающий жителям МКД шуметь в определенное время.

Управляющим организациям, которым стало известно о нарушениях в квартирах собственников, необходимо принять меры по их предупреждению и устранению последствий:

  • проект протокола
  • предъявлять претензии собственникам,
  • обращаться в органы и суды.

В этом случае, если нарушения повлекут за собой причинение вреда людям или их имуществу, АМ сможет доказать, что оно сделало все, что было в его силах, для предотвращения этого.

канал,

Интернет-портал для МА и ТСЖ

Вконтакте

Фейсбук

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий