Как показывает практика, собственники помещений в МКД часто считают, что раз квартира или офис оказались в их владении, то они могут делать там все, что захотят. Мы понимаем, что закон и суд запрещают жильцам делать в доме.
- Проводить несогласованные перепланировки и переустройство помещений
- Нарушать правила пожарной безопасности при курении и разводить открытый огонь на балконе
- Содержать опасных животных и нарушать правила пользования помещениями, заводя питомца
- Организовать в квартире хостел или бар
- Открыть контактный зоопарк
- Организовать комплекс с сауной или баней
- Обслуживать автомобили и продавать автозапчасти
- Управляющим организациям на заметку
Проводить несогласованные перепланировки и переустройство помещений
«Парламентская газета» в одной из статей рассказала о необычных нарушениях со стороны жителей МКД. Так, в Омске хозяин построил в квартире бассейн. Другой владелец установил джакузи на лоджии, а кто-то установил в комнате ванну. Такие действия являются нарушением требований по перепланировке и переустройству помещений в МКД.
Запрет самовольной перепланировки — одно из самых обсуждаемых в СМИ и экспертами ограничений для жителей МКД. Мы много раз писали на эту тему:
- Верховный суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
- Могут ли хозяева совместить квартиру с лоджией
- С кем согласовывать реорганизацию, которая затронет общее имущество
- Почему ОУ не несет ответственности за несанкционированную реконструкцию
Вывод: если у собственника нет разрешений на перепланировку или переустройство своего помещения, то он не вправе их проводить.
Конституционный суд РФ и иные суды о согласии всех собственников на реконструкцию
Нарушать правила пожарной безопасности при курении и разводить открытый огонь на балконе
В октябре 2019 г вступило в силу Постановление Правительства РФ от 20 сентября 2019 г. № 1216. Оно запрещает использование открытого огня на балконах и лоджиях жилых домов.
Курить на собственном балконе можно, но только в том случае, если это не угрожает пожарной безопасности и не мешает соседям. Так, уже в начале октября 2019 года на жителя Ставропольского края был наложен штраф по статье 20.4 КоАП РФ за непотушенную сигарету, из-за которой возник пожар на балконе МКД.
Курение в общественных местах МКД запрещено. Исключение составляет специальное место, оборудованное по решению УСС для этого. Курилка должна соответствовать требованиям, прописанным в приказе Минстроя РФ и Минздрава РФ от 30 января 2021 г. № 32/пр/33.
Вывод: открытый огонь на балконах запрещен. Курить можно только в своей квартире, если не нарушаешь права соседей, или в специально оборудованном месте.
Содержать опасных животных и нарушать правила пользования помещениями, заводя питомца
Вопрос содержания в квартирах разных видов домашних животных и их количества в НПД напрямую не урегулирован. Но в постановлениях Правительства РФ от 27 июня 2019 г. № 795 и от 27 июня 2019 г. № 819 прописан перечень животных, которых гражданам запрещено содержать: это домашние животные, представляющие опасность для их владельцы. Например, крупные хищники или ядовитые представители фауны.
Жителям МКД нельзя держать в квартире коз, кур и коров. Сельскохозяйственные животные должны проживать в специальных помещениях, предусмотренных Законом Российской Федерации от 14 мая 1993 г. № 4979-1 «О ветеринарии».
Содержание в квартирах более традиционных домашних животных (кошек и собак) должно соответствовать требованиям Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными». Их владельцы обязаны соблюдать санитарно-гигиенические, экологические нормы, требования пожарной безопасности и правила использования жилых помещений.
Количество животных, которых можно содержать в квартире, федеральными нормами не установлено. Но в регионах пытаются исправить эту ситуацию. Например, в Кировской области в феврале 2021 года вступили в силу правила содержания домашних животных. По их словам, количество домашних животных в квартире зависит от ее площади и количества проживающих в ней людей.
Домашним животным не разрешается ходить по объектам или в местах общего пользования. Это, как отмечают эксперты Ассоциации «П1», причинение ущерба общему имуществу собственников и нарушение правил пользования жилыми помещениями.
Вывод: в квартире можно содержать только безопасных и средних животных, при условии, что это не нарушает установленных санитарных и других норм.
…и без коров
Организовать в квартире хостел или бар
Законодательством предусмотрен исчерпывающий перечень запретов на осуществление предпринимательской деятельности на территории МКД:
- В квартире можно организовать небольшой бизнес. Например, там могут работать юристы и нотариусы, онлайн-школа. В ней можно приготовить торты или сшить одежду на заказ.
- В нежилых помещениях допускается размещение продовольственных магазинов, пунктов продажи предметов первой необходимости, офисов организаций, аптек и столовых.
Но законодатели в последние годы сузили список таких организаций. В 2019 году был принят Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ, запрещающий открытие гостиниц и общежитий в жилых помещениях МКД.
Федеральным законом от 24.04.2020 № 145-ФЗ, вступившим в силу с 05.05.2020, установлено, что каждое заведение МКД с разливным спиртом должно иметь комнату отдыха для посетителей площадью не менее 20 м2. Кроме того, в барах запрещено продавать алкоголь с 23:00 до 8:00.
Вывод: Работать можно как в жилых, так и в нежилых помещениях МКД, но только по определенному типу специалистов и при соблюдении установленных ограничений.
Пять сложностей перевода из жилого помещения в МКД в нежилое
Открыть контактный зоопарк
Запреты, распространяющиеся не на все виды деятельности в МКД, указаны непосредственно в федеральном законе. Они возникают в результате толкования законов, санитарных норм и технических регламентов. Давайте посмотрим примеры ниже.
В конце 2020 года в ВС РФ рассматривался вопрос о том, можно ли содержать контактный зоопарк в МКД. Бизнесмен из Санкт-Петербурга организовал центр с енотами в нежилом доме. Роспотребнадзор после обращения соседей провел внеплановую проверку и выдал владельцу питомника предписание об устранении нарушений ст. 11, 24 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
В ведомстве указали, что питомники и передержки животных должны располагаться в санитарно-защитной зоне в 100 метрах от жилых домов. Бизнесмен не согласился с этим решением и обратился в суд (дело № А56-86134/2019). Три инстанции и Верховный суд РФ пришли к выводу, что устройство питомника с одомашненными енотами в жилом многоквартирном доме нарушает санитарно-эпидемиологические нормы.
Вывод: нельзя устраивать контактные зоопарки в многоквартирных домах.
Организовать комплекс с сауной или баней
В Томске один из жителей МКД подал в суд на соседа снизу за угар хлора. Открыт оздоровительный комплекс с сауной в нежилом здании. Владелец сауны представил в суд проектную документацию комплекса и заключение экспертизы о том, что он не нарушает санитарных, строительных и пожарных норм и правил. Суд первой инстанции согласился с собственником нежилого помещения.
Апелляционный и Кассационный суды придерживались другой точки зрения и отменили решение первой инстанции. Согласно п. 2.1 СанПиН 2.1.2.3150-13 бани и сауны должны располагаться в отдельных зданиях. Ваше оборудование в многоквартирных домах не допускается.
Кроме того, в проектной документации комплекса не было подтверждено, что собственник получил разрешение на переустройство объектов. Размещение сауны в подвале многоквартирного дома противоречит требованиям безопасности здания при его эксплуатации (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2021 по делу № 8Г-4738/2021).
Вывод: сауны и бани в МКД запрещены, они должны располагаться в отдельных зданиях.
Обслуживать автомобили и продавать автозапчасти
В Башкортостане магазин автозапчастей и производственное предприятие по ремонту автомобилей и замене автомобильных масел были размещены индивидуальным предпринимателем в пристроенном к многоквартирному дому здании.
Орган пожарного надзора провел внеплановую проверку и установил нарушение требований пожарной безопасности, предусмотренных пунктом 5.2.8 СП 4.13130.2013. Согласно этому правилу, магазины, торгующие автозапчастями, шинами и моторными маслами, не могут располагаться в МКД. Департамент привлек ИП к административной ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ со штрафом в размере 20 тысяч рублей.
Бизнесмен подал иск в суд, считая, что не обязан соблюдать нормы свода правил. Его деятельность не угрожала обитателям дома. Но суды трех инстанций с ним не согласились.
Истец должен соблюдать п. 5.2.8 СП 4.13130.2013, что прописано в ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (постановление Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2021 по делу № 16-7122/2021).
Вывод: в многоквартирном доме, даже флигеле, нельзя открывать автосервис или продавать шины.
Рекомендации MA по пожарной безопасности в домах
Управляющим организациям на заметку
Список запретов для владельцев жилых и нежилых помещений обширен – мы проанализировали лишь часть из них. И пополняется: например, сейчас в Госдуме РФ рассматривается законопроект, запрещающий жителям МКД шуметь в определенное время.
Управляющим организациям, которым стало известно о нарушениях в квартирах собственников, необходимо принять меры по их предупреждению и устранению последствий:
- проект протокола
- предъявлять претензии собственникам,
- обращаться в органы и суды.
В этом случае, если нарушения повлекут за собой причинение вреда людям или их имуществу, АМ сможет доказать, что оно сделало все, что было в его силах, для предотвращения этого.
канал,
Интернет-портал для МА и ТСЖ
Вконтакте
Фейсбук
