17-18 марта в Москве Ассоциация R1 провела традиционную весеннюю конференцию для управляющих многоквартирными домами «МКД Менеджмент 2022». Участники обсудили многие темы, важные для МА и ТСЖ. Давайте поговорим о некоторых из них.
- Как УО защититься от рейдерского захвата домов
- Как работать с потребительским экстремизмом
- Как УО правильно установить экономически обоснованную плату за содержание общего имущества
- Как после 1 сентября 2022 года вести перерасчёт платы за КР на СОИ
- Как правильно внести изменения в договор управления
- Что учесть УО при заключении договора с региональным оператором по обращению с ТКО
- Другие вопросы по управлению домами с конференции
Как УО защититься от рейдерского захвата домов
Двухдневная конференция Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «П1» прошла онлайн и очно. В первый день участники вместе со спикерами узнали, как бороться с грабителями и защитить себя от потребительского экстремизма, как правильно вести учет горячей воды и теплоснабжения, рассчитать экономику дома и подготовить годовой отчет.
Лекционную часть конференции открыла Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «П1», с разбора проблем, как МА может защитить дома от захвата грабителями.
Кража со взломом — это конфискация активов или получение контроля над бизнесом незаконными средствами. Захват МКД рейдерами происходит из-за несовершенства норм Жилищного кодекса РФ, т к собственники имеют право изменить МК в любое время (ст. 310 ГК РФ, определение суда Арбитражного суда РФ от 16.11.2012 по делу № А16-59/2012).
Елена Шерешовец отметила, что при взятии многоквартирного дома в управление чаще всего используется «серый» рейд — когда внешне все оформляется в соответствии с правовыми актами, но при проверке используемые методы запрещены.
Методы борьбы с такими захватчиками зависят от сценария, в котором действует конкурирующая управляющая организация. Эксперт выделил три возможных сценария:
- Протокол OSS полностью «нарисован на коленке».
- Часть бюллетеней была фальсифицирована: в зависимости от решений голосовали или умерли те, кто не проживал в МКД.
- Рейдер создал «свою» домашнюю инициативную группу, обещая домовладельцам некоторые бонусы: низкую плату за обслуживание, скидки и прочее.
Узнайте, как должен действовать действующий АМ в каждом из перечисленных случаев, в материалах конференции, опубликованных в статье портала. Елена Шерешовец привела четкие алгоритмы, в том числе по работе с органами власти и собственниками, и привела примеры из судебной практики, когда УО удалось отстоять свой МКД.
Четыре шага МА в борьбе с недобросовестным конкурентом на жилье
Как работать с потребительским экстремизмом
Кристина Королева, генеральный директор АНО «Единый центр защиты прав потребителей», рассказала участникам конференции, как ОС и ТСЖ защищаются от потребительского экстремизма.
Потребительский экстремизм – это когда гражданин злоупотребляет своим правом, манипулируя Законом о защите прав потребителей в корыстных целях с целью получения прибыли или дохода.
МА и ТСЖ на вашей работе чаще всего застают вас в следующих ситуациях:
- затопление из-за плохого содержания общего имущества,
- травмы из-за плохо убранной придомовой территории,
- текущий некачественный ремонт или оказанные услуги.
Эксперт привел пять основных правил, которым должны следовать УО, чтобы защитить себя от потребительского экстремизма. Среди них – реагирование на жалобы потребителей в течение десяти дней и фиксация любых нарушений актами, фото/видео и привлечение свидетелей.
Подробнее о каждой норме и примерах судебной практики по спорам о защите прав потребителей вы узнаете из материалов конференции.
Кто такие «граждане СССР» и можно ли взыскать с них долги за ЖКХ
Как УО правильно установить экономически обоснованную плату за содержание общего имущества
О способах увеличения размера арендной платы за жилье рассказала на конференции заместитель генерального директора Научно-исследовательского центра городского хозяйства Вероника Межецкая. Он подчеркнул, что такая плата должна:
- устанавливаются индивидуально для каждого МКД с учетом его фактического технического состояния;
- быть соразмерны утвержденному перечню, объему и качеству услуг и работ;
- соответствовать с учетом минимального перечня работ и услуг по обслуживанию МКД;
- утверждаться решением ОСС или ОМС на основе конкурсных процедур;
- устанавливаться с учетом предложений ГА.
AM должен рассчитать размер платы за содержание отдельно для каждого жилого помещения в соответствии со ст. 55.25 ГК РФ, а также согласно позиции Верховного Суда РФ в Постановлении от 18 сентября 2013 г. № 49-КГПР13-6 и письме Минстроя РФ Российской Федерации от 17 марта 2016 г. № 7513-ОЛ/04.
Вероника Межецкая подробно остановилась на теме экономики МКД, которая зависит от уровня его функционирования. Эксплуатационный норматив – это перечень, состав и периодичность работ, который составляется с учетом финансового состояния собственников в МКД и определяется с учетом установленных требований нормативных правовых актов, а также инструкций по эксплуатации Дома.
Эксперт отметил, что без такой инструкции невозможно эффективное администрирование МКД, поэтому этим должен заниматься УО. Инструкция может быть «защитой» МА от ООО и в суде, от активных собственников, муниципальных властей, которые продолжают устанавливать ставки без привязки к конкретному дому и без открытых торгов.
Подробнее об инструкции по эксплуатации дома, а также об утверждении перечня работ и услуг и расчете экономически обоснованного размера платы за содержание жилья читайте в материалах конференции.
Как после 1 сентября 2022 года вести перерасчёт платы за КР на СОИ
18 марта Елена Шерешовец внесла изменения в Постановление Правительства РФ № 92 от 02.03.2022, детализировав изменения расчетов по КР в ИПД. Они коснутся многоквартирных домов, в которых установлены МЖРК, а выплата средств на содержание общего имущества определяется исходя из норматива или среднемесячного объема.
С 1 сентября 2022 года в соответствии с ПП РФ № 92 в течение первого квартала нового года управляющая организация, ТСЖ или кооператив обязаны производить перерасчет платы с КР на СРВ в таких домах, осуществляемый потребителями за предыдущий год:
- Если показания ОДПУ больше нормативной суммы за год, то МА доплачивает владельцам сборы.
- Если разница таких показаний отрицательна, то МА в чеках обнуляет потребителей в КР в ИПД для всего отрицательного объема.
Подробнее о нюансах перерасчета и о том, что нужно сделать УО, чтобы он изменился без негативной реакции жильцов домов, узнайте из материалов конференции.
Как изменится система перерасчета стоимости проезда с CR на SDI с 1 сентября
Как правильно внести изменения в договор управления
Доцент Государственного финансового университета РФ Сусана Киракосян рассказала о том, как правильно составить договор на управление и какие ошибки чаще всего допускают управляющие.
Он отметил, что для изменения системы управления компаниям необходимо пройти три этапа: оформить изменения в письменной форме, согласовать их с собственниками и проинформировать орган ГЖН, в том числе опубликовать документ в ГИС ЖКХ. О каждом из этапов мы рассказали на конференции.
Что учесть УО при заключении договора с региональным оператором по обращению с ТКО
Сергей Сергеев, руководитель практики управления жилищно-коммунального хозяйства, экологии и природы МГА «Арбат», посвятил свое выступление теме «мусорной реформы» в городах федерального значения.
Она началась в Москве и Санкт-Петербурге 1 января 2022 года. Участники конференции обсудили, как проходит реформа в столицах, а также рассказали о нюансах, которые необходимо учитывать при заключении договора с региональным оператором – типовая форма, внесение изменений, протокол разногласий и изменение прямыми соглашениями. Эксперт рассмотрел примеры судебных дел с участием МА и протоколы.
Другие вопросы по управлению домами с конференции
Олеся Лещенко, директор Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России, выступила онлайн с сюжетом по актуальным вопросам жилищного законодательства. Узнайте, какие изменения в НПА ждут сферу домоуправления в 2022 году, из видео в материалах под статьей на портале.
В течение двух дней конференции эксперты и участники обсудили большое количество различных тем, связанных с управлением домом:
- судебная практика по спорам между управляющими организациями и РНО;
- подготовка годового отчета ГА;
- актуальные вопросы по начислению платы за горячее водоснабжение и теплоснабжение.
Узнайте в видео, о чем говорили глава Совета Ассоциации Р1 Борис Валит, генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп» Ольга Беленькая и генеральный директор ООО «Институт управления жилищно-коммунальным хозяйством» Ирина Маликова о.
Вечером 18 марта в рамках конференции Ассоциация Р1 провела первый Всероссийский коммунально-жилищный диктант. Вы можете участвовать в нем лично и онлайн. Всего до 21 марта его одобрили 100 представителей сферы ЖКХ: им организаторы отправят электронные сертификаты с результатами диктанта. Трое участников очной части конференции, набравшие наибольшее количество баллов, получили подарки от Ассоциации P1».
Конференция стала первой очной встречей ассоциации с МА в 2022 году. О всех запланированных семинарах, конференциях и деловых играх можно узнать в разделе «Мероприятия». Спешите зарегистрироваться: количество мест ограничено.
канал,
Интернет-портал для МА и ТСЖ
Вконтакте
