Стоит ли инвестировать в апартаменты Сочи? Анализируем ожидаемую доходность

Недвижимость

С ростом спроса на внутренний туризм в России стало расти предложение курортной недвижимости. Одним из самых популярных направлений курортного отдыха является Сочи, поэтому застройщики выводят на рынок курорта разный формат недвижимости, включая сервисные апартаменты. В одной из предыдущих статей речь шла о стоимости сервисных апартаментов в Москве, теперь посмотрим на один из апарт-отелей Сочи и его ожидаемую доходность.

Сервисных апартаментов в Сочи не так много, в основном предложения в премиум-классе. Для примера оценки привлекательности инвестиций в апарт-отели Сочи, проанализируем отель Adagio Le Rond Sochi, в котором еще есть свободные для покупки апартаменты.

Этот апарт-отель относится к международному бренду Adagio Aparthotel. Сеть имеет более 100 отелей в 11 странах мира и находится под управлением известной сети отелей Accor Hotels. В отеле в Сочи есть разные площади и планировки. Вот так выглядит дизайн студии в 25 кв м.

Стоимость самого маленького апартамента размером 25 кв м вместе с ремонтом, мебелью и посудой составляет 8 млн 850 тыс. руб.

Доходы инвестора напрямую зависят от заполняемости отеля. В первые несколько лет обычно заполняемость ниже в силу того, что туристы пока не знакомы с новым отелем и нет наработанной репутации. Если в первый год ожидается заполняемость на уровне 55%, то уже на четвертый – 65%. Таким образом, со временем доходы будут расти.

Расходы на содержание составляют около 30-35%. Такой высокий процент получается за счет наличия разных категорий расходов, включая эксплуатационные и коммунальные расходы, платежи за землю и сервитут, а также расходы на управление. Детально ожидаемые доходы и расходы представлены в таблице ниже.

Стоит ли инвестировать в апартаменты Сочи? Анализируем ожидаемую доходность

Для расчета ожидаемой доходности важно рассчитать чистую прибыль. Доходность в таблице не учитывает налог, поэтому для расчетов важно учесть налог в 13% (может отличаться в зависимости от статуса налогоплательщика). После этого необходимо соотнести ожидаемую прибыль со стоимостью апартамента. Расчеты представлены в таблице ниже (в более сложной модели нужно учитывать дисконтированный денежный поток, но для простоты ограничимся простыми расчетами).

Читайте также:  Какие законы, принятые в период самоизоляции, касаются собственников недвижимости

Стоит ли инвестировать в апартаменты Сочи? Анализируем ожидаемую доходность

Таким образом, получаем доходность на старте проекта около 4% и впоследствии чуть больше 5%.

Идея инвестиций в курортный апарт-отель может казаться привлекательной. Тем не менее, для принятия решения о покупке важно оценить ожидаемую доходность. Так, на примере расчетов для Adagio Le Rond Sochi удалось увидеть, что средняя ожидаемая доходность ниже 5%. Фондовый рынок предоставляет много возможностей для получения более высокого дохода, поэтому инвестиции в апарт-отель в данном конкретном случае не очень привлекательны.

А у вас был опыт инвестиций в апарт-отели? Довольны ли результатами?

P.S. Подписываетесь на канал Women&Money, чтобы узнать о дополнительных возможностях заработка, обоснованности финансовых решений, недвижимости и инвестициях.

Источник

Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий