Три мнения о том, имеет ли ГЖИ право признать решения ОСС ничтожными

ЖКХ

Три мнения о том, имеют ли право инспекторы жилищно-коммунального управления признавать решения общих собраний недействительными

Сегодня мы обсуждаем право Муниципально-жилищной компании признать недействительными решения, принятые на общем собрании собственников в многоквартирном доме. Мы анализируем судебную практику и законодательные инициативы в этой области.

Орган ГЗН оценивает решения ГМС на предмет отсутствия доказательств недействительности

Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса РФ, решение собрания является недействительным, если

  • Он принимается по вопросу, который не был предусмотрен повесткой дня;
  • Он принимается в отсутствие кворума;
  • Он принимается по вопросу, который не входит в компетенцию собрания;
  • Это противоречит основам закона, порядка и морали.

Согласно подразделу (f) раздела 5 Постановления № 938/пр, при получении заявления о внесении изменений в реестр лицензий Управление государственной жилищной инспекции обязано проверить решения на предмет их недействительности. Если представленные документы не соответствуют требованиям данного пункта, агентство выносит решение об отказе в внесении изменений (подпункт «а» пункта 9 Приказа № 938/пр).

Агентство также оценивает по этому критерию другие решения общих собраний, например, о создании фонда капитального ремонта на специальном счете (дело № A79-590/2020).

Являются ли копии решений доказательством наличия кворума на общем собрании, если ЖЭК потерял оригиналы?

Мнение 1: Управление жилищно-коммунального хозяйства не имеет права аннулировать решение GSM без решения суда

Право ЖЭКов на признание решений ОСС недействительными часто становится причиной споров между управляющими ТСЖ и органами строительного надзора:

  • Одна краснодарская управляющая компания заключила договор управления с собственниками по результатам собрания ОСМД. Надзорный орган отказался внести изменения в реестр лицензий, поскольку усмотрел признаки недействительности в решениях, принятых на собрании. ТСЖ не согласилось с этим и подало иск в суд, требуя отменить отказ властей ГЗН.
Читайте также:  Изменения в сфере лицензионного контроля работы УО

Первая и вторая инстанции установили, что надзорный орган действовал правильно, но Кассационный суд отменил их решения и постановил, что отказ органа был незаконным. Верховный суд Российской Федерации отказался рассматривать жалобу, поданную органом ГЗН (дело № А32-10976/2021).

  • В мае 2022 года завершился еще один аналогичный спор — дело № А32-18077/2021. ЖЭК обратился в орган ГЖН Краснодарского края с просьбой внести в реестр лицензию нового дома по договору.

ЖЭК провел проверку и установил, что на собрании не было кворума в соответствии с ч. 3 ст. 45 Закона о ЖКХ. Инспекция отклонила РО на том основании, что решение собственников было недействительным. Затем компания обратилась в суд с требованием отменить отказ и обязать агентство внести изменения в реестр лицензий.

Суды первой и апелляционной инстанций, как и в деле № А32-10976/2021, отказали в удовлетворении иска. Кассационный суд отменил эти акты, и Верховный суд согласился с этой позицией.

В обоих спорах суды согласились с тем, что административный орган не имел права самостоятельно решать юридическую судьбу решения OWS. Право LAG проверять законность решений, принятых на собрании, не дает ему права самостоятельно, без обращения в суд, признавать их недействительными.

Можно ли не принимать во внимание бюллетени, если в них не указана дата голосования?

Мнение 2: ЖЭК имеет право признавать недействительными решения ОСМД, пока они находятся на рассмотрении

Рассмотрим другую ситуацию, в которой ЖЭК оспаривал право Комиссии по жилищному регулированию признать решение GSM недействительным, но в ситуации, не связанной с реестром концессий.

Житель многоквартирного дома в Ханты-Мансийске обратился в органы ГЖН с жалобой на антенны мобильных телефонов, незаконно установленные на крыше дома. Агентство провело внеплановую проверку на месте и выяснило, что договор на размещение антенн был заключен между компанией, управляющей зданием, и компанией, владеющей оборудованием.

Читайте также:  Всё об ОСС: Общее собрание собственников в ГИС ЖКХ

Несмотря на то, что договор был заключен на основании решения ОСС, надзорный орган установил, что кворум, необходимый для принятия положительного решения по данному вопросу, не был достигнут. Орган ГЗН выдал предписание управляющей компании устранить нарушение: созвать новое собрание или расторгнуть договор с владельцем антенн и убрать их.

Компания обратилась в суд с требованием признать судебный запрет незаконным. Он опирался на нашу вышеупомянутую позицию о том, что орган ГЗН не имеет права признавать решение ОСС недействительным без обращения в суд (дело № А75-2719/2021).

Однако на этот раз суды поддержали надзорный орган. Они подчеркнули, что согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, собственники в ОСС имеют право принять решение о предоставлении части общего имущества в пользование третьим лицам. Согласно ч. 1 ст. 46 Закона о трудовых правах, решение общего собрания по данному вопросу должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов. Статья 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что решение собрания является недействительным, если оно было принято без необходимого кворума.

В рассматриваемом случае орган ГЗН установил, что кворума не было. В соответствии с пунктом 106 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 решение собрания признается недействительным по решению суда (оспоренное решение) или независимо от такого признания (недействительное решение). Суды отметили, что при проведении проверки ведомство имеет право оценить решение ОСС на предмет его недействительности.

Договор между РО и оператором мобильной связи был заключен без решения собственников. Суды пришли к выводу, что оснований для такого вывода не было. Распоряжение надзорного органа было признано законным во всех инстанциях, включая Верховный суд.

На каком основании HMO отказывается вносить изменения в реестр лицензий?

Мнение 3: В правовом кодексе следует определить обязанность ЖЭКов обращаться в суд для отмены решения КЭБ.

Как видно из приведенных выше примеров, право Агентства аннулировать решение кондоминиума было предметом многих судебных дел. Роль Агентства имеет решающее значение в процессе изменения организации управления в здании.

Читайте также:  Обязанности управляющей компании многоквартирных домов

Власти хотят указать в подзаконных актах, что ТСЖ должно делать, если решения, принятые на собрании, будут признаны недействительными:

  • Минстрой России выпустил для общественного обсуждения проект изменений в приказ № 938/пр (ID 02/08/05-22/00127659). Министерство уточнит право собственников попросить орган ГЗН не участвовать в собрании. Надзорный орган будет обязан принять во внимание такие представления при принятии решения об изменении записи в реестре.
  • На весенней сессии депутаты Государственной Думы планируют представить законопроект, содержащий меры по предотвращению фальсификации результатов ОЦКП. Авторы инициативы предлагают закрепить в законе обязанность органа Государственной комиссии по жилищному надзору подать иск в суд о признании решения собрания недействительным. Агентство должно будет сделать это, если получит от собственников заявления о том, что бюллетени были сфальсифицированы, и претенденты имеют не менее 10% от общего числа голосов в здании.

Однако законопроект не дает ответа на вопрос, может ли ГЗНБ признать документы OWS недействительными и отклонить их без обращения в суд. Ответ на этот вопрос должен дать суд.

Сталкивались ли вы в своей работе с решениями комиссии по жилищному надзору о недействительности представленных им документов общих собраний собственников? Напишите в комментариях, как вы разрешили эту ситуацию.

Канал,

Веб-портал для UO и HOA

ВКонтакте

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий