Восемь сложных ситуаций из практики УО: решения от Ассоциации «Р1»

ЖКХ

Восемь сложных ситуаций из практики МА: решения от ассоциации «П1»

У менеджеров дома есть вопросы об особых случаях в их работе по ведению домашнего хозяйства. Ответы на некоторые из них непросто найти в правовых актах и ​​судебной практике. Прочтите о таких ситуациях из опыта членов ассоциации P1, для которых эксперты ассоциации предоставили объяснения и рекомендации.

Ошибка в предмете договора управления по итогам открытого конкурса по отбору УО

Ситуация 1: Администрация города допустила существенную ошибку в документе, когда заключила договор управления с победителем открытого конкурса. Он сообщил DU, что компания будет отвечать за обслуживание MKD. Орган ГЖН отказался внести изменения в лицензионный реестр, и администрация не ответила на обращение компании.

Ответ экспертов ассоциации «П1»: Ошибка муниципалитета исправима. По общим причинам ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. AG следует подать жалобу в городские власти. В нем просят заключить дополнительное соглашение к договору управления и выставить его объект в новой редакции. В противном случае AG не сможет воспользоваться правом на управление домом как победитель публичного конкурса.

Отсутствие у органа ГЖН оригиналов документов ОСС из-за оспаривания решений собрания

Ситуация 2: Решение собственников OSS о создании товарищества собственников жилья обжаловано в суде. С этой целью Управление государственного жилищного надзора направило в суд оригиналы протоколов и решений собрания. По этой причине ведомство отказалось внести изменения в реестр лицензий по запросу товарищества. Нет оригиналов, а значит, нет причин для исправления реестра.

Ответ экспертов ассоциации «П1»: Ситуация непростая. Формально у ГЖН есть основания отказать ТСЖ в изменении лицензионного реестра из-за нарушения ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, стр. 5 н. 938 / пр. совершенно не стоит проводить повторное ОСС по тем же вопросам, чтобы получить оригиналы. Впоследствии это может привести к путанице, если суд признает недействительным первое решение собрания.

ТСЖ должно обратиться в суд, который рассматривает апелляцию, чтобы оспорить протокол OSS, и запросить оригиналы протоколов заседаний и решений. Это сработает в том случае, если истец в данном случае ранее не заявил об обязательстве запретить органу MSN вносить изменения в реестр на основании этих документов.

Читайте также:  Можно ли не платить за коммуналку на карантине

Когда OMC не уполномочено проводить открытый тендер по выбору УО

Устранение дефектов строительства в индивидуальном жилом доме, признанном многоквартирным

Ситуация 3: Дом, построенный как индивидуальный жилой дом (ИЖС), получил статус кондоминиума, но имеет ряд строительных недостатков и изъянов. Чтобы полностью отремонтировать и привести в порядок общее имущество, необходимо более 5 миллионов рублей. AG планирует передать в OSS вопрос о дополнительных сборах средств для этих целей, но я не уверен, что владельцы согласятся.

Ответ экспертов ассоциации «П1»: Дело неоднозначное. Управляющая организация не несет ответственности за отказ собственников в сборе средств на устранение строительных дефектов дома. Но при этом он отвечает за состояние дома до тех пор, пока суд не признает виновным другое лицо, например, застройщика (ч. 2.3 ст. 161 ТК РФ).

До этого орган ГЖН вполне мог наказать АГ за нарушения: работа в «проблемных» домах – его предпринимательский риск. В этом случае ОП должно обжаловать постановление в Верховном суде Российской Федерации. Но самое простое решение – убедить хозяев в необходимости завершения строительства. Например, предложить им наиболее выгодный график работы и целевые расценки.

Борьба УО с жителями квартиры из-за выгула собаки на балконе

Ситуация 4: В ОУ поступила жалоба от одного из жителей МКД, что в них попадает неприятный запах от соседей. В квартире живет собака, которую выгуливают на балконе. Заявитель просил принять меры.

Ответ экспертов ассоциации «П1»: вывести собаку на балкон – испортить общее имущество хозяев. Балконная плита входит в ее состав по пп. «C» пункт 2 правила № 491.

AG должен урегулировать ситуацию во внесудебном порядке, так как процесс может затянуться на месяцы. Компания должна направить владельцу квартиры жалобу и указать в ней, что:

  • согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может потребовать устранения любых нарушений его прав;
  • в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, необходимо содержать жилище в хорошем состоянии, соблюдать законные интересы соседей;
  • если жильцы квартиры не устранят нарушения, начнется процесс, который повлечет за собой расходы на оплату услуг представителя и госпошлины.

Если получатель жалобы игнорирует ее, а неприятный запах не уходит, ОУ может попробовать действовать через район: составить акт вместе с ним и двумя другими жителями дома. Его можно использовать в суде, если дело дойдет до судебного разбирательства.

Что делать ОУ в борьбе с обитателями «нездоровых квартир

Проведение ОСС по дополнительным услугам для владельцев мест на паркинге, офисов и жителей квартир

Ситуация 5: в многоквартирном доме помимо квартир есть парковочное место и офисные помещения. Различные группы собственников обращаются в УО за различными дополнительными услугами: охрана паркинга, ежедневная уборка офиса, установка детской площадки. Одна группа не голосует за интересы другой: УСС не принимает никаких решений.

Читайте также:  Новые правила для квартирных счетчиков электричества

Ответ экспертов ассоциации «П1»: В такой ситуации есть вполне законный выход: группы собственников могут создавать собственные ТСН и решать проблемы, касающиеся только парковок и офисов. В документах ассоциации необходимо прописать, что решения собрания участников ТСН не влияют на объем прав и обязанностей оставшихся собственников помещений МКД. Эта практика соответствует положениям ст. 123.12 ГК РФ.

Сложнее обстоит дело, когда хотят принять решение о составе совместного имущества МКД: установить видеонаблюдение или детскую площадку. Это расширение состава общего имущества и орган MJS или суд может занять формально правильную позицию, что такие решения принимаются только общим OSS.

Передача в общедомовую собственность игровой комнаты в новостройке

Ситуация 6: По проекту в новом здании должна была быть общая игровая комната для детей. Но согласно документам помещение оказалось в собственности застройщика как юридического лица. Правил передачи таких помещений в долевую собственность в АПБ нет.

Ответ экспертов ассоциации «П1»: Есть несколько способов выхода из этой ситуации. Теоретически проблему можно решить, включив игровую в общую собственность. Для этого необходимо созвать общее собрание собственников и получить кворум не менее 2/3 от общего количества голосов в доме. Владельцы должны согласовывать схему передачи игры от разработчика с текущим владельцем индивидуально: будет ли это покупка, продажа или аренда и по какой цене.

Например, ассоциация домовладельцев может приобрести игровой зал. Он станет собственностью компании, за которую юридическое лицо будет платить налоги и сборы. Но в случае ликвидации ТСЖ его имущество либо отправят на погашение долгов, либо продадут. На практике известны случаи, когда право собственности на компанию на ОСС передавалось собственникам как обыкновенный дом с определением порядка его содержания.

Информация о площади общего имущества дома при расчете платы за КР за СОИ

Оплата УО штрафа при неверном распределении объёма КР на СОИ из-за ошибки в формулировке вопроса

Ситуация 7: Управляющая организация распределила излишек КР за SOI между собственниками в соответствии с решением OSS. Но в постановке вопроса произошла ошибка: участники собрания проголосовали за распределение сверхнормативного потребления не ресурса, а коммунальных услуг. НУ произвела перерасчет жильцам дома, но одна из них попросила ее заплатить штраф по ч. 6 ст. 157 ЖК РФ.

Ответ экспертов ассоциации «П1»: В этой ситуации собственник не прав. Санкция, предусмотренная ч. 6 ст. 157 ЖК РФ, налагается санкция в случае нарушения порядка расчета коммунальных услуг. Превышение КР для СОИ, несмотря на некорректную формулировку в протоколе OSS, – жилищная услуга. Следовательно, в данной ситуации МА не будет платить такой штраф.

Управляющая организация должна отправить владельцу ответ с этим объяснением, а также пояснить, что любое решение OSS может быть обжаловано в суде, чего не было сделано. OU фактически реализовало волю высшего органа управления кондоминиума – общего собрания.

Читайте также:  Лайфхак: как платить меньше за коммунальные услуги

Установка ИПУ в бывших общежитиях для расчёта платы за электроэнергию

Ситуация 8: В МКД – бывшем общежитии расчет счетов за электроэнергию в соответствии с РСО осуществляется по показаниям ОРПУ. В квартирах либо нет счетчиков, либо они не введены в эксплуатацию. Управляющая организация ищет пути выхода из ситуации: от установки отдельного общего счетчика на каждом этаже до обязательства РЮО заключать прямые договора с жильцами дома.

Ответ специалистов Ассоциации «П1»: Можно попробовать решить ситуацию, установив, если это технически возможно, на каждом этаже ОДПУ. Но в то же время компания должна учитывать это в расходах на содержание дома. Также сложно предсказать, как надзорные органы и суды отреагируют в случае возникновения спора.

Но лучше воспользоваться нововведениями в нормативных актах: ответственность за установку и замену счетчиков электроэнергии лежит на поставщиках, гарантирующих ресурс (п. 80 (1) правил п. 354, п. 522-ФЗ). УО должен написать письмо-жалобу в RNO с обязательством помочь с установкой или вводом в эксплуатацию IPU. В соответствии с параграфом 80 (2) Постановления № 354, поставщик последней инстанции после получения апелляции должен выполнить это требование в течение 6 месяцев.

Следите за обновлениями рубрики «Спрашивали? Отвечаем» Ассоциации «Р1»

В разделе новостей на веб-сайте ассоциации P1 еженедельно появляются новые сообщения из столбца «Спрошено?». Мы отвечаем. «В них специалисты исследуют проблемы и ситуации, возникающие в работе менеджеров дома – членов ассоциации. Кроме того, эти темы публикуются в Telegram-канале ассоциации.

Мы никоим образом не исследовали все ответы юристов. Они уже объяснили:

  • необходимо ли платить страховые взносы при выплате заработной платы Председателю Правления MKD;
  • пристройка двери и увеличение крыльца дома – это реконструкция или перепланировка;
  • как перевести свободные средства фонда аудита со специального счета на специальный депозит;
  • кто оплачивает установку антимагнитных пломб на IPU и прочие вопросы.

Следите за обновлениями на портале ассоциации “P1” – возможно, вы найдете ответ на сложный вопрос от своей фирмы по управлению домом. Хотите получать быстрые и целенаправленные разъяснения и советы от экспертов ассоциации? Присоединяйтесь к ассоциации P1 и пользуйтесь всеми преимуществами ее членов.

канал,

Интернет-портал для ОУ и ТСЖ

ВКонтакте

Facebook

Об авторе
Об авторе
В сферу недвижимости вовлечен уже более 25 лет. За это время узнал много нового, провел сотни сделок по покупке и продажи жилья. Круг знакомых советовал постоянно делиться своими советами в интернете. Вот теперь все могут познакомиться с рынком жилья через меня.
Петр Корнев
Главный редактор go2house.ru
Оцените статью
go2house.ru
Добавить комментарий